Договор аренды

ВВЕДЕНИЕ

Аренда (польск. Arenda; ср.-лат. Arendare – отдавать внаймы), т.е. она представляет собой наём на срок имущества (земли, домов, помещений и т. п.) за определенную плату с правом пользования им. Такое определение аренды мы находим в Большом толковом словаре иностранных слов М.А. Надель-Червинской и П. П. Червинского . Так, толкование рассматриваемого понятия более широко трактует Большой Энциклопедический словарь: «Аренда – срочное и возмездное пользование имуществом. В Российской Федерации аренда допускается во всех отраслях народного хозяйства и может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности. В аренду могут быть переданы земля и другие природные ресурсы, имущество предприятий, объединений, имущественные комплексы, иное имущество, необходимое арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности» . Помимо данного определения данный источник дает толкование некоторых видов аренды, её участников и т.д.

С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). В настоящее время значительное количество организаций – если не их большинство – достаточно активно используют в своей деятельности арендованное имущество. И это легко объяснимо – аренда избавляет от приобретения необходимого дорогостоящего имущества или приобретения имущества в собственность, которое нужно на непродолжительное время. Ведь нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую.
Таким образом, мы видим, что в настоящее время договор аренды важен, необходим. Всё вышесказанное и определяет актуальность на сегодняшний день выбранной для изучения темы. Стоит отметить, что это один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия.

Степень разработанности темы обширна и скудна одновременно. С одной стороны можно привести множество авторов, рассматривающих аренду (труды О. А. Красноперовой , Л. В. Стародубовой , Е. Е. Шевченко , Т. Т. Нигаматзянова , О. В. Чумаковой и др.), а с другой, современный период характеризуется, на наш взгляд, крайней недостаточностью исследований. Итак, первые, ещё фрагментарные, упоминания об аренде содержались в актах Древнего Вавилона и Египта. Исследование аренды как института берет свое начало в римском частном праве. Категории, разработанные римскими юристами, явились основой для формирования нормативной базы и исследований в странах континентальной системы права, к которой принадлежит Россия. Спецификой дореволюционных исследований являлось то, что основное место в работах русских ученых отводилось найму движимого имущества или найму земельных участков. В советский период исследований не слишком много в связи с отрицанием деления вещей на движимые и недвижимые.

Теоретико-методологическую базу при рассмотрении вопросов, касающихся договора аренды, составила часть вторая Гражданского кодекса РФ (так как ныне действующий ГК существенно расширил количество норм, посвященных аренде), хотя, правовое регулирование аренды не исчерпывается только его нормами. Как отмечает О. Н. Садиков: «Специальные правила, посвященные особенностям отдельных видов аренды, а также аренды отдельных видов имущества, предусмотрены в ряде других законодательных актов. Правоотношения, связанные с арендой земельных участков, регламентируются Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Воздушный кодекс Российской Федерации и другими нормативно-правовыми актами наряду с § 3 гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат правовое регулирование аренды транспортных средств. Закон о лизинге предусматривает специальное регулирование лизинговых правоотношений. Развернутое судебное толкование законодательства об аренде содержится в Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» .

Объектом исследования является сама аренда, как правовое и экономическое явление. А так же, как инструмент регулирования хозяйственных связей субъектов имущественных правоотношений. Предметом – договор, регулирующий эти отношения, являющийся консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель работы состоит во всестороннем рассмотрении и углубленном изучении договора аренды. Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд задач: во-первых, определить понятие и элементы договора аренды; во-вторых, охарактеризовать его содержание; в-третьих, установить весь перечень оснований прекращения изучаемого договора; и, наконец, в-четвёртых, рассмотреть отдельные виды договоров аренды, закрепленные в §2-6 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 Понятие договора аренды

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. То есть, как уже было отмечено, договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным.

Цель договора аренды — обеспечить передачу имущества во временное владение и пользование или во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора.

Таким образом, арендатор, нуждается в имуществе временно либо не имеет возможности или желания приобрести его в собственность (например, вследствие высокой продажной цены). Арендодателю же передаваемое в аренду имущество не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе, за плату (то есть, следует отличать аренду от безвозмездного пользования имуществом).

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это его основное право, которое вытекает из договора аренды. Соответственно договор аренды – одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Арендодатель, оставаясь собственником нанятого имущества, сохраняет право распоряжаться им (то есть в предусмотренных законом случаях, он может произвести отчуждение или изъятие имущества).
Как отмечают А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой: «Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, т. е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу» . Законодательное закрепление данному утверждению мы находим в п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 624 Гражданского кодекса РФ право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью выкупа этого по истечении срока аренды либо внесении им полностью выкупной цены .

Представляет интерес понятие субаренды. Субаренда – сдача арендатором имущества в аренду третьему лицу . К субаренде применяются правила об аренде, если иное не предусмотрено законодательством. Объем прав субарендатора не может превышать прав арендатора. Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности договора аренды, ничтожным считается и договор субаренды. Данные правоотношения регулируются ст. 618 гражданского кодекса Российской Федерации.

Сдачу арендатором имущества в аренду третьему лицу проследим на примере из судебной практики: «ИП Азовкина А.В., обратилась в Арбитражный суд Рязанской области с иском к ИП Матюшиной М.И., об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 20,3 кв. м, расположенное по адресу: Рязанская область, г. Сасово, ул. Вокзальная, д. 18. В качестве третьего лица к участию в деле привлечена администрация города Сасово Рязанской области (далее – Администрация).

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 21.10.2005 исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции от 10.01.2006 указанное определение оставлено без изменения. Не согласившись, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой. Как усматривается из материалов дела, 01.01.2003 между Администрацией г. Сасово Рязанской области (арендодатель) и ИП Азовкиной А.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 136,9 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Сасово, ул. Вокзальная, д. 18. Согласно п. 1.3 данного договора срок его действия определен сторонами с 01.01.2003 по 28.12.2003. Пунктом 3.2.12 договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе сдавать помещение, как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьим лицам без письменного разрешения арендодателя. На основании названного договора аренды 02.01.2003 между ИП Азовкиной А.В. (арендодатель) и ИП Матюшиной М.И. (арендатор) с согласия Администрации г. Сасово заключен договор N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель передал и арендатор принял в субаренду часть нежилого помещения площадью 20,3 кв. м. на срок с 02.01.2003 по 31.12.2003.

01.01.2004 между Администрацией и ИП Азовкиной А.В. вновь был заключен договор аренды того же помещения. Письмом от 12.11.2004 N 110 КУМИ Администрации г. Сасово сообщила ИП Азовкиной А.В. о том, что арендатор не имеет право самостоятельно сдавать в субаренду вышеназванное помещение и просил довести до сведения субарендаторов требование об освобождении занимаемой ими площади до 20.11.2004, что было выполнено. Поскольку указанное требование субарендатором исполнено не было, ИП Азовкина А.В. обратилась в арбитражный суд. Как установлено судом области договор аренды от 01.01.2003 на основании которого был заключен договор субаренды N 1 от 02.01.2003 прекратил свое действие 28.12.2003. Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Таким образом, договор субаренды N 1 заключенный на срок с 02.01.2003 по 31.12.2003 прекратил свое действие 28.12.2003. Из материалов дела следует, что Администрация и ИП Азовкина А.В. не возобновляя прежний договор аренды от 01.01.2003 на новый срок, заключили новый договор аренды того же имущества от 01.01.2004. При таких обстоятельствах суд области пришел к выводу о том, что договор субаренды N 1 от 02.01.2003 как производный от договора аренды от 01.01.2003 не был возобновлен на неопределенный срок, в связи с прекращением действия основного договора аренды. В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил: решение от 21.10.2005 и Постановление апелляционной инстанции от 10.01.2006 Арбитражного суда Рязанской области по делу N А54-5826/2005-С16 оставить без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения» .

Таким образом, при субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем. Как видим из примера, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды . То есть ни в коем случае субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. Как мы видим, пример довольно показателен, раскрывает субаренду практически всесторонне.

1.2 Элементы договора аренды

Элементами любого договора, в том числе и договора аренды, являются: стороны (то есть субъекты гражданского права), предмет договора (вещь), его срок, форма договора и др.

Стороны договора аренды: арендодатель и арендатор – любые субъекты гражданского права. Арендодатель — это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду . Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование и в извлечении в свою пользу из него полезных свойств.

В данной работе мы не заостряем особого внимания на такую проблему, вытекающую из договора аренды как уплата налогов. Хотя это действительно одна из острых проблем, показателен объем судебной практики по данному вопросу . Несомненно, вопрос важный и актуальный. В силу этого приведем пример из судебной практики, относящийся к рассматриваемой теме. До недавнего времени дискуссионным являлся вопрос: кто и в каком случае будет платить налог на доходы, если арендодателем является физическое лицо. Разъяснение мы находим в Письме Минфина России от 24.06.2005 № 03-05-01-04/205, где сказано, что ответ на этот вопрос зависит от того, является ли физическое лицо простым гражданином или индивидуальным предпринимателем. В первом случае доход от сдачи имущества облагается налогом на доходы по ставке 13 процентов. Обязанность удержать и перечислить налог возлагается на фирму-арендатора. Если же человек зарегистрирован как предприниматель, то все налоги платить он должен самостоятельно.

Предмет договора — любая индивидуально-определенная вещь, не теряющая своих свойств в процессе использования (непотребляемая), например, здания, сооружения, предприятия, земельные участки, оборудование и т.д. Условие о предмете – единственное установленное законом существенное условие договора аренды. То есть, ни цена, ни срок, ни что иное, не являются обязательными условиями договора аренды.

При отсутствии в договоре условий об арендной плате действует порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным, при невыполнении этого требования закона договор признается незаключенным, согласно ст. 654 Гражданского кодекса РФ.

Что касается формы договора аренды, следует сказать следующее: договор аренды на срок более одного года (или если хотя бы одна из сторон – юридическое лицо) независимо от его цены заключается в письменной форме, а договор аренды недвижимости (в том числе зданий и сооружений на срок более одного года) подлежит государственной регистрации.

Срок договора аренда, согласно ст. 610 Гражданского кодекса РФ может быть как определенным, так и неопределенным. При отсутствии в договоре условия о сроке он считается заключенным на неопределенный срок, если иное не предусмотрено законом (так, п. 3 ст. 610 закрепляет, что для отдельных видов аренды существуют максимальные сроки).

Так же следует отметить, что по истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право (при прочих равных условиях) на заключение договора на новый срок, если он письменно уведомил об этом арендодателя в разумный срок до окончания действия договора .

Приведем пример из судебной практики : Фирма сдала банку в аренду нежилое помещение. Срок действия договора истек, но ни фирма, ни банк на это никак не прореагировали и о дальнейшей судьбе договора переговоров не вели. Через некоторое время фирма направила банку требование освободить помещение. Однако спустя три месяца банк его не освободил и продолжал им пользоваться. Он счел, что если фирма до истечения срока не уведомила о прекращении аренды, то договор был продлен автоматически на тот же срок. Тогда фирма обратилась в арбитражный суд. Она потребовала освободить помещение и взыскать с банка деньги: во-первых, за незаконное пользование чужим имуществом, а во-вторых, за неосновательное обогащение. Под этим имеется в виду то, что банк «прокрутил» деньги, предназначенные для оплаты аренды в своих интересах, получив определенную выгоду. Эти-то суммы фирма и потребовала возместить. Иск был удовлетворен. Однако банк с решением суда не согласился и обжаловал его в кассационную инстанцию. Кассационная инстанция жалобу не поддержала и решение суда оставила в силе. Арбитраж при этом пришел к следующим выводам.

Банк в своей жалобе ссылался на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса, т. е. если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора и арендодатель не возражает – договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд такие доводы не принял – ведь это не означает, что арендодатель не вправе в любое удобное для него время прекратить договор. Суд сделал вывод, что банк не имел оснований занимать спорное помещение после окончания срока аренды, прописанного в договоре. Также банк обязан уплатить проценты за неосновательное пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и возместить стоимость неосновательного обогащения (ст. 1105 ГК РФ), то есть заплатить за аренду. Многие арендаторы полагают, что если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора аренды, то он автоматически продлевается, причем на тот же срок. Если после окончания договора арендатор продолжает пользоваться помещением, а арендодатель не возражает, то договор действительно считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). А вот часть 2 ст. 610 Гражданского кодекса указывает, что в этом случае арендодатель вправе отказаться от договора. Надо лишь письменно предупредить арендатора за три месяца. Так что арендатор, не предпринимающий никаких активных действий после окончания срока действия договора, постоянно находится под страхом выселения. При этом следует помнить, что если в договоре аренды указано, что он автоматически продлевается на тот же срок или, например, на полгода, год и т. д., – это ничего не значит. Такое условие просто будет недействительным, потому что прямо противоречит закону. В соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса срок договора при его продлении не определен. Кроме того, закон предусматривает не продление договора аренды, а заключение нового. Между тем часть 1 ст. 621 Гражданского кодекса не только предоставляет арендатору определенные права, но и возлагает обязанность. Если он хочет возобновить договор аренды, он обязан письменно уведомить об этом арендодателя еще до того, как существующий договор закончится.

Итак, изучив понятие и элементы договора аренды, далее согласно логической структуре работы мы остановимся на содержании рассматриваемого договора.

ГЛАВА 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Обязанности арендодателя

Во-первых, по ст. 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, следовательно, состояние имущества определяется его назначением. Необычные требования к состоянию имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены. Так же, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Всю ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, в том числе и скрытые, препятствующие использованию имущества по назначению, несет арендодатель, разумеется, если они имелись до заключения договора. Во всех случаях арендатор вправе требовать возмещения понесенных им убытков.

Во-вторых, арендодатель обязан предупредить арендатора о правах третьих лиц (сервитуте, праве залога и т.п.) на сдаваемое в аренду имущество. Это связано с тем, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Указанные выше обязанности арендатора императивны. В любом случае, при неисполнении арендодателем своих обязанностей, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, возмещения убытков и(или) расторжения договора.

В-третьих, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Капитальный ремонт арендованного имущества – такое восстановление его основных частей, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта устанавливается договором, если он не предусмотрен – в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный необходимостью, и взыскать с арендодателя его стоимость, засчитав ее в счет арендной платы; б) потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; в) потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Данная обязанность и последующая за ней, как отмечают А. П. Сергеев и Ю. К. Толстой, относятся к числу диспозитивных .

И, в-четвёртых, арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений , произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми понимаются такие улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества без причинения ему вреда (а, отделимые улучшения являются собственностью арендатора). Так же следует еще раз отметить, что арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий: согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений и использование для производства улучшений собственных средств арендатора. В противном случае, они возмещению не подлежат.

2.2 Обязанности арендатора

Во-первых, на основании п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями аренды, а если они не определены договором, то в соответствии с назначением имущества, вытекающему из его существа.

Во-вторых, согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

При нарушении этих обязанностей арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

В-третьих, п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса РФ, обязывает арендатора поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

Помимо вышеперечисленных, есть ещё ряд обязанностей арендатора, а в частности: арендатор без согласия арендодателя не может сдавать имущество в субаренду, отдавать арендные права в залог и т.д. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором он его получил (с учетом нормального износа) или в состоянии, обусловленном договором. При несвоевременном возврате арендованного имущества арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если она не покрывает причиненных просрочкой убытков, — их возмещения. Если за такое нарушение договором предусмотрена неустойка, она является штрафной (если иное не предусмотрено договором).

Подтвердим данное положение следующим примером из судебной практики : «ООО “Агентство “Имидж-Ресурс” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному учреждению “Химки-СМИ” (далее – учреждение) об обязании последнего вернуть арендуемое оборудование для студии кабельного телевидения, а также о взыскании с ответчика 245000 рублей задолженности по арендной плате и 6101 рубль договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами. До принятия судом решения по делу истец увеличил размер исковых требований в части основного долга до 490000 рублей, в части неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами – до 9188 рублей. Решением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2005 исковые требования удовлетворены. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2005 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 04.08.2005 указанные судебные акты оставил без изменения. <…> Общество (арендодатель) и учреждение (арендатор) заключили договор аренды оборудования для студии кабельного телевидения от 04.01.2001 N 1-аос на срок до 31.12.2001. Факт передачи обществом учреждению упомянутого оборудования общей стоимостью 1102026 рублей 67 копеек по акту от 04.01.2001 судами установлен. Договор аренды сторонами не продлевался, арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя. При таких условиях договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом, исходя из пункта 2 статьи 610 ГК, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц. Учреждение письмом без указания дат составления и отправки сообщило обществу об окончании действия договора аренды и об отсутствии у него намерения продлить договор. Общество письмом от 09.04.2004 предложило учреждению погасить задолженность по арендной плате за период с 02.02.2004 по 02.05.2004, уплатить договорную неустойку и возвратить имущество по акту. Поскольку указанные требования учреждением исполнены не были, общество обратилось с иском в арбитражный суд. Судами установлено, что спорное оборудование после прекращения договора аренды находилось в пользовании у учреждения. Согласно статье 622 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Следовательно, суды обоснованно обязали учреждение возвратить спорное оборудование в натуре и взыскали сумму основного долга за все время пользования этим оборудованием, исходя из размера согласованной сторонами арендной платы, а также неустойку, начисленную на основании пункта 6.2 договора по момент прекращения договорных отношений, и проценты, предусмотренные статьей 395 ГК, – за последующий период. Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 АПК Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации постановил: заявление муниципального учреждения “Химки-СМИ” оставить без удовлетворения» .

ГЛАВА 3. Отдельные виды договоров аренды

3.1 Договор проката

Прежде чем перейти к рассмотрению договора проката, отметим, что Гражданский кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества – это вытекает из содержания п.3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625. Виды договора аренды – это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2-6 главы 34 Гражданского кодекса РФ. А аренда отдельных видов имущества в кодексе в форме самостоятельных параграфов не урегулирована.

Так, на основании § 2-6 Гражданского кодекса РФ, в данной работе мы рассмотрим договоры проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий и финансовой аренды (лизинга).
В соответствии с п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФЖ «По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование» .

Договор проката публичный и заключается в письменной форме.

Срок договора проката не может превышать один год. Правила о возобновлении договора аренды к договору проката не применяются. Более того, не применяются и правила о преимущественном праве арендатора на возобновление договора.

А. П. Сергеев и К. Ю. Толстой выделяют следующие специфические черты договора проката: 1) арендодатель – специальный субъект — предприниматель; 2) предмет договора – только движимое имущество (но не транспортные средства – для них предусмотрены специальные правила), используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства; 3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору.

В соответствии со ст. 630 Гражданского кодекса РФ, арендная плата устанавливается в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. При досрочном возврате имущества соответствующая часть арендной платы возвращается арендатору.

Содержание договора проката имеет некоторые особенности. Так, помимо обязанности арендодателя предоставить имущество в аренду в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества, он ещё дополнительно обязан: а) в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества; б) ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом. Помимо этого на арендодателя возложена императивная обязанность по проведению капитального и текущего ремонта сданного в прокат имущества. Так же, если арендатор обнаруживает недостатки в сданном ему имуществе, он должен заявить о них, а арендодатель в течение 10 дней безвозмездно устранить или заменить имущество исправным.

Арендатор обязан : а) не передавать в субаренду имущество, предоставленное ему договором проката и свои права и обязанности другому лицу; б) оплатить стоимость ремонта и транспортировки имущества, неисправного вследствие нарушения арендатором правил его эксплуатации и содержания.

Досрочное расторжение договора проката происходит в случае письменного уведомления арендатора за 10 дней о таком намерении арендодателя.

Всё отмеченное выше присуще любым договорам проката, тем не менее, следует акцентировать внимание на выделении особой разновидности – договоре бытового проката, где в роли арендатора выступают граждане – потребители. Соответственно предмет договора должен использоваться в потребительских целях. К таким отношениям применяется Закон о защите прав потребителей .

3.2 Договор аренды транспортных средств

Транспортное средство — техническое устройство для перевозки грузов, пассажиров и багажа, способное к перемещению в пространстве .

Транспортные средства, которые могут быть переданы в аренду — гужевой, автомобильный, железнодорожный, внутренний водный, морской, воздушный и космический. То есть они определяются существующими типами транспорта, соответственно при появлении новых типов транспорта – этот перечень может быть расширен.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются только отдельные два вида: договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время, а на морском транспорте называемые тайм-чартером) и без такого предоставления (без экипажа).

Предельного срока у договоров аренды транспортных средств законодателем не предусмотрены: по истечении срока договор прекращается, но стороны могут по взаимному согласию заключить новый договор.

Договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества (бланки договоров аренды транспортного средства .

Следует отметить, что аренда транспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному (п. 97-99 Устава автомобильного транспорта), морскому (ст. 178-186 Кодекса торгового мореплавания) и внутреннему водному транспорту (ст. 60- 65 Кодекса внутреннего водного транспорта). Остальные транспортные уставы положений на этот счет не имеют .

Рассмотрим сначала аренду транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Согласно ст. 632 Гражданского кодекса Российской Федерации: «По договору аренды транспортного средства с экипажем (фрахтования на время) арендодатель предоставляет арендатору (фрахтователю) транспортное средство за плату (фрахт) во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации» .

Целью договора фрахтования на время является обеспечение арендатору возможности осуществлять коммерческую эксплуатацию транспортного средства, то есть, например, перевозку грузов, пассажиров и т.д.

Таким образом, предмет договора — транспортное средство любого вида транспорта — железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного, космического и т. д., способное к перемещению в пространстве.

Управление и техническую эксплуатацию транспортного средства осуществляет арендодатель своими силами (при помощи экипажа, работника (работников), состоящего с арендодателем в трудовых или иных отношениях). Из этого в частности следует, что содержание договора аренды транспортного средства с экипажем по сравнению с общими правилами об аренде изменено в сторону расширения круга обязанностей арендодателя. Так же следует отметить, что императивной обязанностью арендодателя является страхование транспортного средства и (или) ответственности за ущерб, который может быть им причинен.

Дополнительной обязанностью арендатора являются расходы по коммерческой эксплуатации транспортного средства (топливо, иные расходные материалы, сборы и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Так же следует особо отметить, что арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное имущество в субаренду.

На основании ст. 639 Гражданского кодекса РФ: «В случае гибели или повреждения транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды» . Но, в тоже время, ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, несет арендодатель как работодатель членов экипажа. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет. Что вред возник по вине арендатора.

Далее рассмотрим аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Согласно ст. 642 Гражданского кодекса РФ: «По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации» . Таким образом, предметом договора является транспортное средство любого вида.
Цель договора — получить во владение и пользование транспортное средство и самостоятельно осуществлять его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Содержание договора аренды транспортного средства без экипажа изменено по сравнению с общими правилами об аренде в сторону расширения обязанностей арендатора. Так, арендатор дополнительно обязан: своими силами осуществлять управление транспортным средством и его техническую и коммерческую эксплуатацию; поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт; нести расходы на содержание транспортного средства, его эксплуатацию и страхование, включая страхование ответственности (если иное не предусмотрено договором). Последняя обязанность арендатора является диспозитивной, первые две – императивны.

Если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, а так же от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки.

Ответственность сторон договора аренда транспортного средства без экипажа друг перед другом строится на общих для любого договора принципах.

3.3 Договор аренды зданий и сооружений

В соответствии со ст. 650 Гражданского кодекса РФ: «По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение» .

Предметом договора служат здания или сооружения, т. е. разновидности недвижимого имущества. Выделение договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид основано на том, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены.

Как отмечают А. П. Сергеев, К. Ю. Толстой: «Ответа на вопрос, в чем различие между зданием и сооружением, Гражданский кодекс РФ не содержит. Однако, исходя из общеупотребительного значения этих слов, можно сделать вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, люди в них находятся временно. Юридического значения делению объектов на здания и сооружения с точки зрения их аренды Гражданский кодекс не придает» .

Форма договора аренды зданий и сооружений — письменная, составление единого документа, подписываемого сторонами обязательно. А несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации» . То есть эта норма является исключением из общего правила, закрепленного п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ, согласно которому любой договор аренды не движимого имущества независимо от срока, на который он заключен, подлежит государственной регистрации.

Договор аренды зданий и сооружений должен предусматривать размер арендной платы (цены), в противном случае – он считается незаключенным.

Особенностью содержания договора аренды зданий и сооружений является то, что вместе с правами по аренде здания (сооружения) к арендатору переходят и права на эту часть земельного участка.
Передача, возвращение здания или сооружения от одной стороны другой производятся по передаточному акту (иному документу), подписываемому сторонами.

3.4 Договор аренды предприятий

В соответствии со ст. 656 Гражданского кодекса РФ: «По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию» .

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу.

Форма договора аренды предприятия — письменная, составление единого документа, подписываемого сторонами обязательно. А несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность. Помимо этого, договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента.

О передаче предприятия в аренду арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов по передаваемым в составе предприятия обязательствам.

Кредитор, уведомленный арендодателем, но не сообщивший ему письменно о согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. А кредитор, не уведомленный арендодателем, вправе в течение одного года со дня, когда он узнал (должен был узнать) о передаче предприятия в аренду, потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков.

Содержание договора аренды предприятий исходит из особенностей предмета этого договора — действующего и постоянно меняющего свой состав предприятия.

Арендатор несет расходы по страхованию предприятия, по поддержке предприятия в надлежащем техническом состоянии, по эксплуатации предприятия.

Так же следует отметить, что к числу существенных условий договора аренды предприятий относится арендная плата (цена). Договор должен предусматривать размер арендной платы, в противном случае, договор аренда предприятия считается незаключенным.

Передача и возвращение предприятия производится по передаточному акту. Арендатору не могут передаваться права арендодателя, полученные им на основании лицензии на определенные виды деятельности.

3.5 Договор финансовой аренды (лизинга)

Правовой основой рассматриваемого вопроса помимо Гражданского кодекса РФ выступает Федеральный Закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”
По договору финансовой аренды (лизинга ) арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество (предмет лизинга) у определенного им же продавца и предоставить этот предмет лизингополучателю за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей .

Закон прямо указывает, что предметом договора лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства), кроме земельных участков и других природных объектов. Предмет лизинга и после передачи лизингополучателю остается в собственности лизингодателя, у лизингополучателя – право владения и пользования предметом лизинга.

Помимо предмета договора финансовой аренды существенными условиями являются его срок и цена.

Так, заключение договора лизинга на неопределенный срок (или без указания срока) невозможно. Форма договора лизинга – письменная, урегулирована п. 1 ст. 15 Закона о лизинге.

Цена договора лизинга – лизинговые платежи: возмещение затрат на приобретение предмета лизинга и доход лизингодателя.

Приведем классификацию лизинговых сделок, предложенную А. И. Гомолой :
По составу участников:
• прямой лизинг (поставщик сам становится лизингодателем, сдавая имущество в аренду);
• возвратный лизинг (поставщик продает имущество лизингодателю, а затем берет его в аренду, становясь лизингополучателем);
• косвенный лизинг (передача имущества от продавца к лизингополучателю происходит через посредников — лизингодателя, а иногда и других лиц).
По предмету договора:
• лизинг движимости (машинно-технический);
• лизинг недвижимости.
По степени окупаемости имущества:
• финансовый лизинг (с полной окупаемостью в течение срока действия одного договора);
• оперативный лизинг (с частичной окупаемостью в течение срока действия одного договора).
По характеру лизинговых платежей:
• лизинг с денежным платежом;
• лизинг с компенсационным (бартерным) платежом;
• лизинг со смешанным платежом;
• лизинг с раздельным платежом (часть стоимости арендованного имущества оплачивается средствами, взятыми арендодателем у заемщиков в обмен на право получения ими напрямую соответствующей части лизинговых платежей).
По объему обслуживания имущества лизингодателем:
• чистый лизинг – без обязательства по обслуживанию имущества;
• лизинг с частичным набором услуг;
• «влажный» или «мокрый» лизинг – с полным набором услуг по обслуживанию имущества: техобслуживание, ремонт, страхование;
• «влажный» лизинг с дополнительными обязательствами (подготовка персонала, маркетинг и т.д.).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении необходимо подытожить всё вышесказанное и сделать ряд выводов.

Данная работа посвящена одному из классических договоров – договору аренды, чья история насчитывает многие тысячелетия.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. То есть основное его назначение – обеспечить передачу имущества во временное пользование, в чем заинтересованы обе стороны договора.

Структура работы отражает логическое пошаговое изучение договора аренды от общего к частному. Так, нами рассмотрены понятие договора аренды, его элементы (стороны, цена, срок и т.д.) и содержание (права и обязанности сторон). Особое место в работе занимает изучение отдельных видов договоров аренды: договоров проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и сооружений, финансовой аренды (лизинга) и аренды предприятий.

В качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства, оборудование, предприятия и множество других непотребляемых вещей.
Сторонами договора аренды являются арендодатель (собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду) и арендатор (лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование).

Помимо всего прочего в работе уделено внимание субаренде, то есть сдаче арендатором имущества в аренду третьему лицу.

Правовую базу договора аренды образует в качестве фундамента глава 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации, а так же законодательное закрепление аренды мы находим в ряде других законов.

Определенную ценность работы представляет подборка материалов судебной практики, она свидетельствует о том, что договор аренды нашел широкое распространение в наше время. Так же практическую ценность нашей работе придают представленные в работе примерные бланки всех отдельных видов договоров аренды.

Таким образом, на основании всего вышеизложенного, можно сделать вывод, что задачи данной курсовой работы решены, а соответственно поставленная цель нами достигнута.

Библиографический список:

I. Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) // Рос. газ. – 1993. – 25 дек. – №237
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ // Рос. газ. – 1994. – 8 дек. – № 238-239
3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2 от 26 янв.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.01.2008) // Собрание законодательства РФ. – 1996. – 29 янв. – N 5 – ст. 410
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 нояб. 2001 г. N 136-ФЗ (ред. от 19.06.2007) // Собрание законодательства РФ. – 2001. – 29 нояб. – N 44, ст. 4147
5. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ (ред. от 16.12.2007) // Рос. газ.- 1997. – 26 марта. – N 59-60
6. Федеральный Закон от 29 окт. 1998 г. N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” (ред. от 26.07.2006) // Рос. газ. – 1998. – 05 нояб. – N 211
7. Закон Российской Федерации от 07 февр. 1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (ред. от 25.10.2007)// Рос. газ. – 1996. – 16 янв. – N 8

II. Научная и специальная литература:

1. Большой Энциклопедический словарь. – 2-е изд., перераб. и доп. / под ред. А. М. Прохоров. – М.: Большая Российская Энциклопедия; СПб: Норинт, 1997. – 1456 с.
2. Гомола, А. И. Гражданское право: учебник / под ред. А. И. Гомолы. –М.: Издательский центр «Академия», 2005. – 416 с.
3. Красноперова, О. А. Особенности отдельных видов аренды / О. А. Красноперова // Гражданин и право. – 2008. – №8. – С. 41-55
4. Надель-Червинская, М. А., Червинский, П. П. Большой толковый словарь иностранных слов, т. 1 / под ред. М. А. Надель-Червинской, П. П. Червинского. – Ростов-на-Дону: Феникс, 1995. – С. 142-544 с.
5. Нигаматзянов, Т. Т. Существенные условия договора лизинга / Т. Т. Нигаматзянов // Право и экономика. – 2007. – №8. – С. 55-60
6. Садиков, О. Н. Гражданское право Российской Федерации: Учебник Том 2 / О. Н. Садиков. – М.: Инфра-М, 2006. – 608 с.
7. Сергеев, А. П., Толстой, К. Ю. Гражданское право. Том 2. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, К. Ю. Толстого. – М.: ООО «ТК Велби», 2003. – 848 с.
8. Стародубова, Л. В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды / Л. В. Стародубова // Законы России. – 2007. – №2. – С. 108-110
9. Чумакова, О. В. Практические вопросы государственной регистрации права и договора аренды недвижимости / О. В. Чумакова // Право и экономика. – 2007. – №11. – С.17-23
10. Шевченко, Е. Е. Вопросы расторжения договора аренды / Е. Е. Шевченко // Законы России. – 2008. – №2. – С. 48-50

III. Судебная практика:

1. Постановление Федерального Арбитражного Суда Восточно-Сибирского Округа от 04.05.2006 г. по делу № А19-11831/05-33-Ф02-1977/06-С1
2. Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2006 по делу N 10441/05
3. Постановление ФАС Западно-Сибирского Округа от 18.05.2006 N Ф04-2805/2006(22570-А27-29) по делу N А27-43183/05-5
4. Постановление ФАС Центрального Округа от 12.05.2006 по делу N А54-5826/2005-С16
5. Постановление ФАС Московского округа от 02.06.2003 г. № КГ-А40/3385-03
6. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2006 N 9895/05 по делу А41-К1-17831/04
7. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // “Вестник ВАС РФ”, N 4, 2001
9. Официальный сайт Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.