Закономерности гражданско-правового регулирования складывающихся отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы. Недвижимость в общем и каждый ее объект в частности, в том числе жилые помещения, имеют важное значение в правовом пространстве любой страны, включая Российскую Федерацию. Важность в регулировании вопросов, связанных с совершением сделок с недвижимостью обуславливается той ролью, которую она имеет в гражданском обороте.

Реалии настоящей действительности свидетельствуют о том, что сложившийся в последние годы рынок недвижимости в жилищной сфере находится в кризисном состоянии, в том числе из-за высокой степени криминализации. Данное обстоятельство подчеркивает необходимость исследования всего комплекса вопросов, связанных с порядком возникновения, изменения и прекращения прав на недвижимое имущество.

В исследуемой литературе содержится большое количество информации, посвященной рассмотрению проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью в жилищной сфере. Однако исследований, посвященных порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также государственной регистрации сделок с ним, а точнее всех тонкостях ее проведения, и способов решения возникающих проблем недостаточно.

Таким образом, представленное исследование представляется важным для науки гражданского права. В работе рассмотрены основания государственной регистрации сделок жилыми помещениями, а также проведен анализ проблем, имеющих место на практике в ходе проведения государственной регистрации.

Следует отметить, обширность темы исследования, проводимого на стыке норм различных отраслей законодательства. В этой связи с чем при рассмотрении отдельных особенностей государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом во второй главе данной работы детальному анализу были подвергнуты вопросы наиболее часто встречающиеся на практике.

Проблемы правового регулирования совершающихся на территории Российской Федерации сделок с недвижимостью, которые подлежат обязательной государственной регистрации, представляются особенно актуальными ввиду огромного числа сделок, совершаемых с жильем, в связи с чем необходима разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере.

Обозначенные обстоятельства предопределили выбор темы данной работы.

Целью исследования является комплексный анализ правового регулирования регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выявление недостатков, противоречий и пробелов в действующем законодательстве, рассмотрение особенностей регистрации прав и отдельных видов сделок с жилыми помещениями и выработка на этой основе предложений по совершенствованию законодательства.

Достижение этой цели требует решения следующих задач: анализа действующего законодательства, регламентирующего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; раскрытие сущности и значения «государственной регистрации»; выявление особенностей регистрации отдельных видов сделок с недвижимым имуществом, а также прав на него; обобщение практики Учреждения юстиции на территории Новосибирской области в этой сфере.

Объектом исследования являются закономерности гражданско-правового регулирования складывающихся отношений в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, процесс их воздействия на общественные отношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состояние научной разработанности проблемы. В современной юридической литературе и сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли недвижимости в жилищной сфере как одного из объектов гражданского оборота. Количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно, при этом исследователями проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является определенный круг лиц. Долгое время российские ученые и практики не акцентировали внимания на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в России вообще права частной собственности на жилые помещения и их оборота. Пробел в литературе по данной проблеме стал особенно ощутим после принятия Конституции Российской Федерации 1993 года1 и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В последнее время наметилась тенденция появления научно-исследовательских центров, средних и высших заведений, призванных восполнить пробел в квалифицированных кадрах, действующих в сфере недвижимости (например, Сибирский институт оценки и экспертизы собственности готовит оценщиков недвижимости и риэлтеров).2 Проводятся конференции по проблемам недвижимости, а также государственной регистрации. Однако следует отметить почти полное отсутствие научных разработок, касающихся трактовок государственной регистрации, ее правового значения, рассмотрения каких- либо мероприятий по совершенствованию ее проведения, а также обобщения самой практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Фактический материал, послуживший основой для исследования. Теоретической основой итоговой квалификационной работы послужили труды ученых, сферы научных интересов которых находятся в различных отраслях права: гражданского, жилищного, государственного, семейного, а также иные литературные источники, относящиеся к теме исследования. В частности, теоретической основой исследования послужили работы М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Е.А. Дорожинской, О.М. Жарикова, Е.А. Киндеевой, Ю.Г. Козыря, П.В. Крашенинникова, Д.А. Петрова, М.Г. Пискуновой, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, Е.Б. Хохлова и других ученых. Основной вывод этих авторов заключается в том, что сложившиеся отношения в сфере оборота недвижимости и ее государственной регистрации как на уровне федеральном и региональном, так и на уровне местного самоуправления, нуждаются в надлежащем правовом регулировании с учетом специфики рынка недвижимости.

В работе использовались материалы статей, касающихся правового регулирования сделок с недвижимостью, а также государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При написании работы были использованы нормативно-правовые положения Гражданского кодекса РФ, законов Российской Федерации, подзаконных актов, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, а также документы архивов судебных органов, в частности города Новосибирска.

Методологической основой работы является комплекс методов научного познания, в том числе: метод сравнительного правоведения, системно-правовой, структурно-функциональный, а также метод логического исследования. Применен системный подход к исследованию самого процесса государственной регистрации, сложившейся в Российской Федерации, путем изучения федерального, регионального, муниципального законодательства и судебной практики. Исследование построено на критическом анализе теоретического материала и подчинено логике правоприменительного процесса.

Теоретическая и практическая значимость исследования определяется его направленностью на решение проблем, связанных с нормативным закреплением на федеральном уровне статуса объекта сделок с недвижимостью в жилищной сфере – жилого помещения, с разрешением споров, возникающих при совершении сделок с недвижимостью в жилищной сфере, и неопределенностью в регулировании отношений с недвижимостью, существующей в гражданском обороте Российской Федерации.

Практическая значимость работы определяется ее актуальностью для представительных и исполнительных органов государственной власти, осуществляющих законотворческую и другую нормативно-правовую деятельность в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также субъектов предпринимательства, действующих на рынке жилья.

Структура работы включает введение, две главы, состоящие из параграфов, заключение и список библиографии.

Во введении обосновывается выбор темы, ее актуальность, теоретическое и практическое значение, фактический материал, послуживший основой для исследования, а также методология, цели и задачи исследования.

Первая глава «Правовое обеспечение отношений, связанных с возникновением прав на недвижимое имущество и порядок проведения государственной регистрации» состоит из трех параграфов. В ней исследуются нормативно-правовая основа проведения государственной регистрации и ее понятие, правовое положение лиц, участвующих в ее проведении, а также порядок проведения государственной регистрации. Автор проводит анализ положений, содержащих требования к государственной регистрации, а также выявляет проблемы, не нашедших четкого регулирования в действующем законодательстве.

Во второй главе рассматриваются актуальные проблемы государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними, содержится исследование отдельных оснований возникновения прав на недвижимое имущество, а вернее возникновение самого этого права, так как зачастую оно возникает с момента государственной регистрации. Рассмотрены особенности возникновения прав на недвижимое имущество, выносятся на обсуждение и анализ наиболее проблемные вопросы, либо положения закона, содержащие в себе пробелы по регулированию данных правоотношений.

В основной части исследования предлагаются собственные пути решения проблемных вопросов, а также выносятся предложения по совершенствованию отдельных положений закона.

В заключении содержатся основные положения и выводы, разработанные при исследовании вопроса правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и особенности ее проведения, выносятся предложения по совершенствованию действующего законодательства и устранения пробелов в законе.

1. Правовое обеспечение отношений, связанных с возникновением прав на недвижимое имущество и порядок проведения государственной регистрации

1.1. Нормативно-правовая база проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вступление в силу Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”3 заложило основу для формирования в современном российском праве нового правового института — государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Представляется, что в силу своей специфики этот правовой институт обладает известной самостоятельностью и выходит за рамки гражданского права, поскольку в его состав входят преимущественно публичноправовые нормы. В соответствии со ст.3 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Федеральный законодатель оставляет за собой право законодательного регулирования отношений по поводу государственной регистрации прав. Таким образом, должно быть гарантировано единство регистрационной системы на всей территории Российской Федерации. Нормы о государственной регистрации прав могут содержаться в других нормативных законах. Чаще всего речь идет о законах, которые регулируют отношения, возникающие по поводу владений, пользования и распоряжения отдельными видами недвижимого имущества. Например, Лесной кодекс Российской Федерации (ст.23); Водный кодекс Российской Федерации4; Федеральный закон “О товариществах собственников жилья” (ст.14)5; Федеральный закон об ипотеке (гл.IV)6 и другие. В законе о государственной регистрации прав предусмотрено принятие Правительством Российской Федерации ряда правовых актов, направленных на создание необходимых условий для реализации настоящего закона. В этих целях Правительством Российской Федерации были приняты следующие постановления: “О мерах по реализации Федерального закона”, “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №1378 от 1 ноября 1997 г.7; “Об утверждении Положения о межведомственной комиссии по разработке мероприятий, связанных с деятельностью учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и органов по учету объектов недвижимого имущества в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество” №238 от февраля 1998 г.8, “Об утверждении примерного положения об учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №288 от 6 марта 1998 г.9, “Об установлении платежей за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах” №248 от 26 февраля 1998 г.10, “Об утверждении правил введения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним” №219 от 18 февраля 1998г.11

В ведении субъектов федерации находится лишь принятие нормативных актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав (п.2 ст.3 Закона о государственной регистрации). Субъекты федерации обязаны поэтапно вводить систему государственной регистрации прав, в целях чего они вправе осуществлять необходимые структурные и функциональные преобразования и использовать для регистрации прав имеющиеся на их территории органы (организации), осуществляющие регистрацию тех или иных прав и учет объектов недвижимости (п.2 ст.32). кроме того, субъекты Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством РФ, определяет порядок создания структуры, принципы размещения учреждений юстиции по регистрации прав на своих территориях.

Во исполнение данного Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” в 1999 году на территории Новосибирской области было создано Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В настоящее время переименованное в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новосибирской области.

Возникновение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним было связано с принятием Гражданского кодекса РФ, а сама регистрация стала носить, зачастую правообразующее значение. Это объясняется тем, что в зависимости от соблюдения требований о регистрации ставится возникновение самого права собственности на недвижимость и иных прав, подлежащих государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ), а в ряде случаев- действительность совершенной с недвижимым имуществом сделки.

Согласно ст. 164 ГК государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежат сделки с землей и другим недвижимым имуществом. Статья 131 ГК определяет, что регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, а именно: право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, серветуты, кроме того- ипотека, а также ограничение, возникновение, переход и прекращение названных прав.

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК, к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

В соответствии с п.1 ст.2 Закона12 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Формулировка п.1 ст.2 недостаточно четко передает юридическое содержание государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которое определено, в частности, в п.2 ст.8, п.1 ст.131, ст.219, п.2 ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ). К числу таких договоров относятся следующие: договор об ипотеке (п.3,4 ст.433 ГК РФ); договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор продажи предприятия (п.3 ст.560 ГК РФ); договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения (п.2 ст.651 ГК РФ); договор аренды предприятия (п.2 ст. 658 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ). Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации установил, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит конституционный, право устанавливающий, а не вспомогательный характер, как это можно вынести из п.1 настоящей статьи.

По существу названная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности достигается посредством выделения сделок и иных актов с недвижимостью за рамки частных интересов сторон и создания особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного объекта.

Обобщая изложенное, можно сделать вывод, что регистрация — это легализация для гражданского оборота сделок и порождаемых ими прав и обязанностей, а также иных обоснований возникновения прав и обязанностей, предусмотренных в п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации. Законодатель, установив обязанность государственной регистрации прав и иных событий, вместе с тем не придал данному процессу, в соответствии с Законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, исключительно правоустанавливающий характер, что в свою очередь позволяет рассматривать такую регистрацию как отражение в реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, его изменении и прекращении.

Создаваемая система регистрации выполняет несколько функций: придание законной силы правоустанавливающим документам; учет прав на недвижимость; учет сделок с недвижимостью. Характер функций обусловливает, с одной стороны, юридическую значимость государственной регистрации, а с другой стороны ее учетно-систематизационную роль. Так, если функция придания законной силы право устанавливающим документам свидетельствует о том, что государственная регистрация является элементом сложного юридического состава по приведению в действие механизма возникновения (изменения, перехода, прекращения) права на объект недвижимости, то функции учета прав на недвижимость и учета сделок с недвижимостью являются средством контроля за сделками и правами.

Конечно, Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» являются основными нормативно-правовыми документами, регулирующими порядок и основания проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но нельзя обойти стороной и иные источники, составляющие законодательную основу для проведения государственной регистрации. А именно, так как в вышеуказанных правоотношениях принимают участие как физические, так и юридические лица, то все основные законы, регулирующие деятельность юридических лиц находят свое применение при проведении государственной регистрации, а именно: Федеральный закон «Об акционерных обществах», Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью», Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» и др.

Помимо всего вышесказанного, при осуществлении государственной регистрации зачастую приходится использовать и специальную нормативно-правовую базу, а именно Федеральный закон от 02.01.2000 г. №28-ФЗ «О государственном земельном кадастре», «О техническом учете и технической инвентаризации недвижимого имущества» и др.

1.2. Субъекты, участвующие в отношениях связанных с государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и их правовое положение

Действующее законодательство устанавливает, что регистрации на территории РФ подлежат права на недвижимое имущество и сделки с ним. Сторонами гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями могут выступать различные субъекты экономического оборота. Основными участниками таких сделок выступают, конечно же, граждане и юридические лица. В некоторых случаях совершать сделки с недвижимостью в жилищной сфере могут муниципальные образования (в лице органов местного самоуправления), субъекты Российской Федерации в лице соответствующих органов государственной власти (например, при продаже государственного жилья в лице государства будет выступать Департамент по имуществу и земельным отношениям).13 Для всех перечисленных субъектов создается в целом одинаковый режим. В этом находят прямое выражение закрепленные в п.1 ст.1 ГК РФ основные начала и среди них такие, как равенство участников отношений.14

Законодатель в ряде норм ограничивает круг участников отдельных видов договоров, устанавливает исключения из общих норм с учетом того, кто именно выступает в роли контрагентов. Так, лишь гражданин может выступать получателем в договоре пожизненного содержания с иждивением (п.1 ст.601 ГК РФ) или договоре пожизненной ренты (п.1 ст.596 ГК РФ), нанимателем в договоре найма жилого помещения (п.1 ст.677 ГК РФ).

Дифференциация режима имеет разные основания и принимает различные формы. Нормы, определяющие особенности правового положения юридических лиц, с одной стороны, и граждан – с другой, являются иногда более строгими по отношению к первым и менее строгими по отношению ко вторым. Установлены определенные ограничения для юридических лиц, которые относятся к праву на жилое помещение. Например, договоры владения и (или) пользования жилыми помещениями могут заключаться только при условии, если речь пойдет о проживании граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Российская Федерация не имеет возможности свободно распоряжаться принадлежащим ей жильем, так как весь федеральный жилищный фонд находится исключительно на праве хозяйственного ведения или оперативного управления у государственных предприятий или учреждений. Вместе с тем Российская Федерация (приобретают и осуществляют имущественные права от имени Российской Федерации органы государственной власти) может выступать в роли наследника по завещанию или одаряемого по договору дарения.15

При заключении сделок, в том числе с недвижимостью в жилищной сфере, законодатель предъявляет ряд требований к их участникам.

Коммерческие организации, выступающие сторонами сделок с жилыми помещениями, должны обладать правоспособностью, которая возникает с момента регистрации юридического лица (ст.49, ст.51 ГК РФ), а в настоящий момент все юридические лица должны пройти перерегистрацию в органах налоговой инспекции. От имени юридического лица сделки совершает уполномоченный на то учредительными документами орган.

Если юридическое лицо относится к некоммерческим организациям либо является государственным или муниципальным предприятием, необходимо отражение в учредительных документах права совершать такие сделки.16

В соответствии с п.2 ст.295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным образом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Поскольку сделки с недвижимостью совершаются в письменной форме и подлежат регистрации в установленном законом порядке, то и согласие собственника на распоряжение имуществом предприятия должно иметь письменную форму.17 Пункт 8 Постановления Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указывает, что при разрешении споров начиная с 8 декабря 1994 года созданные ранее государственные и муниципальные предприятия обладают имуществом на праве хозяйственного ведения и могут распоряжаться недвижимостью только с согласия собственника. Сделки, совершенные такими предприятиями без согласия собственника после 7 декабря 1994 года и направленные на отчуждение недвижимого имущества или распоряжение им иным способом, являются ничтожными (статья 168 Кодекса).18

Ст.297 ГК РФ устанавливает также право распоряжения имуществом казенного предприятия лишь с согласия собственника этого имущества.

В отношении учреждения ст.298 ГК РФ устанавливает жесткую норму, в соответствии с которой учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом, приобретенным за счет средств, выделенных ему по смете. Таким образом, при заключении сделок в отношении жилых помещений право распоряжения будет принадлежать только собственнику имущества – Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, гражданам, коммерческим организациям, благотворительным фондам, создавшим учреждение. Однако, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет таких доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе. В данном случае при заключении сделок в отношении недвижимости в жилищной сфере учреждение будет обладать полной правоспособностью и заключать сделки от собственного имени (без согласия собственника),19но в данном случае в договоре должно быть указано, что недвижимое имущество приобретается за счет собственных средств, полученных от хозяйственной деятельности данного учреждения.

Очень важным, на наш взгляд, является требование законодателя к гражданам, являющимся сторонами сделок с жилыми помещениями. Таким требованием является обладание полной дееспособностью согласно ст.21 ГК РФ. То есть граждане должны достичь 18-ти летнего возраста, а в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения 18-ти лет, гражданин, не достигший этого возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак; полная дееспособность приобретается также при эмансипации.20

Особой категорией участников сделок с недвижимостью в жилищной сфере являются несовершеннолетние лица, а также недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Ниже рассмотрим, кто же осуществляет сделки от имени и в интересах малолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан.

Согласно п.1 ст.28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, сделки от их имени совершают только родители, усыновители и опекуны. К законным представителям несовершеннолетних также относятся приемные родители (ст. 153 СК РФ). Основанием возникновения отношений законного представительства в данном случае является договор о передаче ребенка на воспитание в семью, который заключается между органами опеки и попечительства и приемными родителями.21

Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства в соответствии со ст.32 ГК РФ. Опекуны являются представителями подопечных в силу закона и совершают от их имени и в их интересах все необходимые сделки. Законными представителями граждан, нуждающихся в опеке и попечительстве и находящихся или помещенных в соответствующие воспитательные, лечебные учреждения, учреждения социальной защиты населения или другие аналогичные учреждения, являются эти учреждения, которые выступают от имени представляемых в качестве опекунов и попечителей (п. 4 ст. 35 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 35 ГК РФ если лицу, нуждающемуся в опеке или попечительстве, в течение месяца не назначен опекун или попечитель, исполнение обязанностей опекуна или попечителя временно возлагается на орган опеки и попечительства. До устройства детей, оставшихся без попечения родителей, на воспитание в семью или соответствующие учреждения, исполнение обязанностей опекуна (попечителя) детей временно возлагается на органы опеки и попечительства ст. 123 СК РФ). 22 Таким образом, сделки от имени указанных лиц будет совершать орган опеки и попечительства в лице уполномоченного на то лица.

Ничтожна сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (п. 1 ст. 172 ГК РФ), а также недееспособным лицом.

Согласно п. 1 ст. 33 ГК РФ попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами.

В соответствии с п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки (в том числе с жилыми помещениями) лично с письменного согласия своих законных представителей-родителей, усыновителей, попечителей. Гражданин, ограниченный в дееспособности по основаниям п. 1 ст. 30 ГК РФ вправе совершать сделки с согласия попечителя. Сделка, совершенная указанными лицами без согласия родителей, усыновителей или попечителя является оспоримой, т.е может быть признана недействительной в судебном порядке по иску лиц, согласие которых требуется (ст. 175, 176 ГК РФ). Договор либо иной документ, выражающий содержание сделки подписывает сам несовершеннолетний от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособный гражданин.

При совершении сделок с недвижимым имуществом опекуны и попечители предъявляют вступившее в законную силу решение суда о признании гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным, акт (постановление, распоряжение) главы местной администрации об установлении опеки или попечительства, а также удостоверение опекуна (попечителя).23

Несмотря на то, что законодатель вполне четко определил правовое положение участников сделок с недвижимостью в жилищной сфере, на практике встречаются случаи, когда лицо, совершающее сделку, не наделено соответствующими правами на ее заключение.

Важную роль в государственной регистрации играет и само Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Истцы, заявители и суды часто неверно определяют процессуальное положение учреждения юстиции по

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – учреждения).

Представляется, что любое из действий учреждения как государственного органа может быть обжаловано в судебном порядке (гл. 25 ГПК РФ24, Закон “Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан” от 27 апреля 1993 г. (далее Закон об обжаловании)25. Однако непосредственно в законодательных актах указана возможность обжалования в суд только отказа или уклонения от государственной регистрации (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации и п. 5 ст. 131 ГК).

Какие же возможные процессуальные положения может занимать учреждение в соответствии с действующим ГПК?

Во-первых, учреждение может быть привлечено судом к участию в процессе или вступить в него по своей инициативе для дачи заключения по делу в целях осуществления возложенных на него обязанностей и для защиты прав граждан и интересов государства (ст. 47 ГПК).

Во-вторых, учреждение может выступить как третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора (ст. 43 ГПК). Оно вступает в процесс на стороне истца или ответчика до постановления судом решения, если решение по делу может повлиять на его права или обязанности по отношению к истцу или ответчику. Для вступления в процесс от учреждения не всегда требуется заявление, так как оно может быть привлечено по ходатайству сторон, прокурора или по инициативе суда. Важно отметить, что интересы такого третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, не противоречат интересам истца или ответчика, на стороне которых оно выступает. На мой взгляд, такое процессуальное положение наиболее приемлемо и соответствует функциям и полномочиям учреждения. В этом случае у него имеются процессуальные права стороны (за некоторыми исключениями),

позволяющие ему влиять на результат судебного процесса. Присутствие в судебном заседании дает возможность представителям учреждений оказывать помощь суду по уточнению исковых требований и вынесению такого решения, которое в дальнейшем не вызывало бы споров по его исполнению, способствовало удовлетворению интересов сторон и осуществлению регистрационных действий в соответствии с действующими правилами.

Третьим, пожалуй, самым распространенным способом решения разногласий между гражданами и учреждениями является жалоба. Гражданин вправе в любом случае обратиться в суд с жалобой, если считает, что неправомерными действиями учреждения нарушены его права и свободы (ст. 46 Конституции РФ, ст. 254 ГПК, ч. 1 ст. 1 Закона об обжаловании).

Представляется, что в силу сходства по многим признакам институтов нотариата и регистрации возможно также применение по аналогии положений постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 17 марта 1981 г. “О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по жалобам на нотариальные действия или на отказ в их совершении”26. В соответствии с п. 5 этого постановления при принятии жалобы (на действия учреждения юстиции (регистратора прав) или на отказ в совершении регистрации) суду необходимо выяснить, не имеется ли спора о праве гражданском. Если из жалобы и приобщенных к ней документов усматривается, что такой спор имеется или подведомственный суду спор возникнет при рассмотрении дела, исходя из требований ст. 247 ГПК, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления и его право обратиться в суд или арбитражный суд с иском. В связи с этим судья не вправе при возникновении спора в процессе судебного разбирательства отменить совершенное регистрационное действие или обязать учреждение юстиции его выполнить, т.е. разрешить жалобу по существу.

В случае удовлетворения жалобы учреждение должно сообщить суду и гражданину об исполнении судебного решения в месячный срок со дня его получения (ст. 239(8) ГПК, ст. 8 Закона об обжаловании).

В случае неисполнения решения суда без уважительных причин судебный пристав – исполнитель вправе наложить штраф до 200 минимальных размеров оплаты труда, а при последующих нарушениях срока исполнения удваивать размер штрафа каждый раз, а также внести представление о привлечении к административной или уголовной ответственности должностного лица, которое обязано было его исполнить.

Может возникнуть ситуация, когда учреждение не сможет исполнить решение суда. Удовлетворяя жалобы граждан, суды выносят решения о наложении обязанности на учреждение совершить действия по регистрации права либо сделки. В этом случае вступает в действие ст. 28 Закона о регистрации, п. 1 которой предусматривает, что права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях, т.е. на основании ст. ст. 13, 14 и 16. Заявитель должен представить заявление, сопутствующие документы, судебное решение и т.д. Так как регистрация носит заявительный характер, то без юридического присутствия правообладателя она не может быть осуществлена. Тем более это относится к регистрации сделки. Если решение касается установления прав по сделке у одной из сторон, то без подачи заявления на регистрацию сделки одновременно обеими сторонами учреждение юстиции не может ее осуществить.

Очевидно, что без обращения гражданина с заявлением налицо уважительная причина, по которой учреждение юстиции не сможет исполнить решение суда. Из такой ситуации есть, по моему мнению, два выхода. Первый предусматривает возвращение исполнительного документа без исполнения выдавшему его органу в случае невозможности исполнения по объективным (уважительным) причинам (п. 4 ст. 73 Закона “Об исполнительном производстве”27).

Второй выход зависит от четкости и определенности резолютивной части судебного решения. При анализе ст. 28 Закона о регистрации возникают сомнения в части применения ее положений к решениям, где содержится только обязанность учреждения совершить регистрационные действия, но ни слова не говорится об установлении прав или моменте их возникновения. Представляется, что, если судебное решение не страдает подобным недостатком, учреждение вправе указать в графе “документы – основания регистрации” только решение суда. Это позволит избежать вероятности ответственности за неисполнение судебного решения.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. На учреждения юстиции возложены функции по признанию права собственности и других вещных прав государством. Следовательно, если учреждение отказывает в регистрации права, то, таким образом, государство в его лице не признает за заявителем это право. Значит, учреждение может выступать в качестве ответчика по делам о признании права в порядке искового производства. Однако для этого необходимо внести соответствующие изменения в законодательство, корректирующие его процессуальное положение.

Пока же учреждения вынуждены предлагать заявителям в интересах скорейшего решения вопроса обращаться в суд не с исковым заявлением о признании права собственности, а за установлением факта, имеющего юридическое значение, в порядке особого производства.

Так по делам особого производства суды Архангельской области выносят решения на основании ст. 262 ГПК или постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г. “О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение”28. При этом используется два пути.

В первом случае устанавливается факт владения строением (квартирой, домом и пр.) на праве собственности (п. 6 ч. 2 ст. 264 ГПК). Однако согласно ст. 265 ГПК суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, лишь при невозможности получения заявителем в ином порядке надлежащих документов, удостоверяющих эти факты, либо при невозможности восстановления утраченных документов. Следовательно, судом может устанавливаться факт владения строением на праве собственности, только если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке. Не подлежат судебному рассмотрению в порядке особого производства заявления об установлении факта владения строением, зарегистрированным ранее на имя другого лица или приобретенным заявителем по ненадлежаще оформленной сделке (п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 21 июня 1985 г.). В большинстве случаев установление факта владения строением в судебной практике Архангельской области связывается с последующим разрешением спора о праве, а это напрямую противоречит п. 2 указанного постановления. В то же время действующим законодательством не предусмотрен иной (внесудебный) порядок установления такого факта или восстановления утраченных документов. При этом решение суда об установлении факта, подлежащего регистрации или оформлению в других органах (учреждении юстиции) служит основанием для регистрации или оформления и не может заменять собой свидетельства с государственной регистрации права (ст. 268 ГПК РФ).

Во втором случае суд устанавливает факт заключения сделки. Согласно п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 558 ГК договор купли – продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Если такой договор не зарегистрирован, то сделка считается ничтожной. В этом случае суд вправе, установив факт заключение сделки своим решением, “заменить” государственную регистрацию. Сделка с момента вынесения решение суда считается заключенной и не требует регистрации, а учреждение имеет возможность произвести регистрацию прав приобретающей по договору стороны без привлечения другой стороны и без регистрации сделки. Основанием для регистрации прав заявителя будет совокупность юридических фактов – решение суда и договор. Такой путь не противоречит ни ГК, ни ГПК, ни постановлениям пленумов Верховного Суда. Представляется, что разрешение споров, возникающих с применением ст. ст. 6 и 13 Закона о регистрации, может происходить именно подобным образом, за исключением тех случаев, где сам договор не подлежит государственной регистрации. Тогда применимо только исковое производство с признанием права собственности непосредственно за заявителем и основанием для регистрации прав будет только один юридический факт – решение суда (ст. 28 Закона о регистрации).

В обоих вариантах учреждение может быть привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований (ст. 43 ГПК), либо как орган государственного управления для дачи заключения (ст. ст. 47, 188 ГПК).

Таким образом, подводя итог вышесказанному можно выделить следующих лиц, участвующих в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним- физические лица (граждане-заявители), юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации, органы государственной и муниципальной власти), особым субъектом этих правоотношений выступает Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если говорить о взаимоотношениях, складывающихся между вышеуказанными субъектами, то можно отметить, что каждый из них преследует свои интересуемые цели, достижение которых должно обеспечиваться наличием прав и обязанностей, детально регламентируемых законом.

1.3. Порядок проведения и удостоверение государственной регистрации прав

Государственная регистрация прав проводится в определенном порядке, включающем несколько этапов.

Начальным этапом государственной регистрации является прием документов, необходимых для проведения государственной регистрации с обязательным приложением документа об оплате регистрации. Практика показывает, что уже на этом этапе возникает много проблем. Так в фойе Учреждения юстиции зачастую наблюдаются длинные очереди, состоящие из измученных людей. Но мир как говориться не без «добрых людей», и за сотню-другую очередь стоять Вам совсем не придется. Каким либо образом бороться с этаким «предпринимательством» бесполезно, так как введение какого-либо иного порядка приема документов, например прием документов по предварительной записи, к каким-либо действенным результатам не приведет.

Следующим этапом является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки. Правовая экспертиза- это изучение представленных для государственной регистрации документов с целью установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям действующего законодательства, действующего на момент из издания и в месте издания. Правовой экспертизой документов занимаются специально уполномоченные должностным лицом учреждения юстиции лица, а не сам государственный регистратор.

Документы, представляемые на государственную регистрацию согласно ст. 18 вышеназванного закона должны соответствовать требованиям действующего законодательства, то есть содержать информацию необходимую для государственной регистрации, а именно содержать описание объекта недвижимого имущества и вид регистрируемого права, фамилию, имя, отчество, кроме того, они должны быть написаны полностью и разборчиво, в отсутствие подчисток, приписок и не оговоренных исправлений, предоставляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Правовой акт должен быть издан полномочным органом или должностным лицом в соответствии с представленной компетенцией. Законная сделка должна соответствовать следующим условиям: 1)стороны должны обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью; 2)волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле; 3)представители сторон иметь надлежащие полномочия; 4)имущество должно находиться в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) правоотчуждателя; 5)договор должен быть заключен в требуемой законом форме и содержит существенные условия; 6)должны соблюдаться законные интересы третьих лиц, не участвующих в сделке, и распоряжение имуществом не имеет ограничений, установленных в их пользу.29 В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных актов, по общему правилу ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения

Законность всех сделок с недвижимым имуществом проверяется независимо от того, подлежат ли они обязательной государственной регистрации или считаются заключенными с момента подписания сторонами. Таким образом не содержится изъятий из общего правила проверки законности также и для сделок, совершенных в нотариальной форме, или сделок, заключенных с органами местного самоуправления, например сделки приватизации государственного и муниципального имущества, заключенные комитетами по управлению имуществом и департаментами по имуществу. Эти сделки подвергаются правовой экспертизе и проверки законности на общих основаниях.

После правовой экспертизы и проверки законности сделки учреждением юстиции проверяется отсутствие противоречий между заявляемым правом на данный объект и правами, ранее зарегистрированными в Едином государственном реестре. Далее экспертом принимается одно из трех возможных решений: зарегистрировать сделку или право, приостановить государственную регистрацию, отказать в государственной регистрации. Насчет отказа в государственной регистрации и порядке принятия этого решения можно было бы поспорить с авторами комментария. Чаще всего на практике, у эксперта всего два пути либо регистрация, либо ее приостановление, и предоставление возможности заявителю предоставить дополнительные доказательства наличия оснований для ее проведения. Таким образом, решения об отказе в государственной регистрации редко когда принимаются без приостановления дела. Что это, то ли специальное затягивание сроков проведения государственной регистрации, то ли действительно данными действиями учреждение юстиции дает заявителям возможность предоставить дополнительные документы необходимые для государственной регистрации? На этот вопрос очень трудно ответить, так есть категория дел по которым эксперт принимая решение о приостановлении государственной регистрации зачастую понимает, что у заявителя отсутствует реальная возможность предоставить необходимые документы- в этом случае идет именно затягивание сроков проведения государственной регистрации. Также возникают ситуации при которых кажется, что причины препятствующие проведению государственной регистрации неустранимы, но все же благодаря сроку, в течение которого дело приостановлено граждане изыскивают возможности и устраняют эти причины- в этом случае имеет место предоставление учреждением юстиции реальной возможности заинтересованным лицам повлиять на ход государственной регистрации и тем самым сократить количество отказов в государственной регистрации.

Регистрация проводится внесением записей в Единый государственный реестр, право считается возникшим, а сделка зарегистрированной именно с момента внесения соответствующей записи.

После проведенной государственной регистрации в качестве документа, подтверждающего факт ее проведения собственник может получить свидетельство о государственной регистрации права.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. При подаче неполного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации, течение срока не начинается. В течение месячного срока рассмотрения документов принимается решение либо зарегистрировать, либо приостановить государственную регистрацию на срок до одного месяца. Если в течение этого времени у заявителя нет возможности донести необходимые документы, либо устранить какие-либо неточности в них, то он вправе подать заявление о приостановлении на срок до трех месяцев, при этом течение месячного срока прерывается.

Как уже отмечалось выше, проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Основываясь на изложенном выше, отметим, что законодательство, регламентирующее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не в полной мере отвечает требованиям гражданского оборота. Анализ нормативно-правовой базы позволяет выделить несколько основных понятий, используемых законодателем при урегулировании процесса государственной регистрации: регистрация сделок (договоров), регистрация перехода прав, регистрация прав, регистрация документов о правах. Легальные определения данных понятий и критерии их разделения в настоящее время отсутствуют. Такая неопределенность не только вносит неопределенность в терминологию, но и затрудняет практическое применение нормативно-правовых актов.

Представляется необходимым внести в законодательство о регистрации некоторые поправки по следующим вопросам. Во-первых, необходимо более четко сформулировать понятие государственной регистрации и ввести перечень сделок, подлежащих государственной регистрации в связи с имеющимися пробелами законодательства по данным вопросам. Во-вторых, изменить редакцию ст.6 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», установив обязательность внесения в Единый государственный реестр прав записи о ранее зарегистрированном праве при любой сделке с жилым помещением, как подлежащей, так и не подлежащей государственной регистрации (переход права), что будет способствовать единой практике и процедуре при регистрации сделок с жилыми помещениями на территории всех регистрационных округов РФ. В третьих, на наш взгляд целесообразно наделить учреждения юстиции правами, обязанностями и ответственностью нотариата в процессе регистрации, поскольку именно они проводят правовую экспертизу и проверку законности сделки при ее совершении в простой письменной форме в полном объеме.

В связи с изложенным важно констатировать, что по существу государственная регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, поскольку последняя имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Обеспечение стабильности допускается посредством выделения сделок с жилыми помещениями за рамки частных интересов сторон и создания единой особой информационной системы, позволяющей всем субъектам права получать исключительно и единственно достоверные данные о правовом статусе того или иного жилого помещения. Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок возникновения, перехода, ограничения и прекращения права собственности и других вещных прав на него. Реализацией этого и служит институт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, который требует дальнейшего законодательного закрепления, совершенствования и регулирования. Несмотря на его относительную новизну, он уже во многом обеспечил стабильность и законность совершения сделок с жилыми помещениям, что служит защите гражданских прав на рынке недвижимости.

2. Актуальные проблемы государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними на территории г. Новосибирска

2.1. Проблемы государственной регистрации прав при приватизации жилых помещений

Основной задачей всякого демократического государства является создание наиболее благоприятных условий для реализации прав и свобод его граждан. Статья 35 Конституции РФ закрепляет право собственности на имущество и гарантирует право наследования этого имущества.

Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»30 (Закон о приватизации) от 04.07.1991 г. стал основополагающим нормативным актом, предусматривающим и порождающим возникновение у граждан права собственности на жилые помещения.

Моментом возникновения права собственности, в соответствии с действующим в начале 90-х годов системы законодательства, закон предусмотрел регистрацию договора в органах местного самоуправления. Таким образом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ (Закон о государственной регистрации), закрепил принцип признания ранее возникших прав, в соответствии со ст.6 которого, запись о ранее возникшем праве собственности в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) носила правоподтверждающий характер и являлась обязательной только в случае возникновения необходимости совершения сделки с приватизированным жилым помещением. Таким образом, правовая экспертиза, предусмотренная при осуществлении государственной регистрации прав, возникшего на основании договора приватизации, в полном объеме не проводилась в соответствии со ст. 36 вышеназванного закона, законность данной сделки по передаче объекта недвижимости Учреждением юстиции не проверялась, т.к. указанная сделка государственной регистрации не подлежит, и на основании договора приватизации регистрировались права граждан на переданное в порядке приватизации жилое помещение.

Перемены произошли после 31.05.2001 г. когда был опубликован Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс РФ и закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»31 №54-ФЗ, согласно которому право собственности на приобретенной жилье возникает с момента государственной регистрации учреждениями юстиции.

Таким образом, данные изменения послужили основанием для проведением учреждениями юстиции правовой экспертизы документов и проверки законности сделки по безвозмездной передаче жилых помещений в собственность гражданам, в соответствии со ст.13 Закона о государственной регистрации права, в том числе проверки юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов.

Необходимо заметить, что проблемы более всего, в данном случае, связаны с определением пакета документов, представляемых для государственной регистрации права, и сложности ,чаще всего, возникают со сбором этого пакета заявителем.

Документом, являющимся основанием для заключения договора передачи жилого помещения в собственность граждан между гражданином и приватизирующей стороной, должен быть договор жилищного найма или ордер.

В городе Новосибирске исторически сложилось так, что жилищно-эксплуатационные организации не заключали с гражданами договора найма жилых помещений. Ордер, выдаваемый органами местного самоуправления являлся единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение. Проводя правовую экспертизу, Учреждение юстиции пришло к выводу, что ордер дает некоторое представление о лицах имеющих право пользования данным жилым помещением, исходя из того, вписаны в ордер граждане или нет.

Ордер так же практика рассматривает как подтверждение (доказательство) заключения договора найма.

Кроме того, по ордеру можно судить о размерах полученного в пользование жилого помещения и некоторым образом конкретизировать объект недвижимости, который на основании договора приватизации перешел гражданам в собственность (квартира, комната в квартире, несколько комнат в квартире).

В соответствии со ст. ст.1 и 2 Закона о приватизации «бесплатной передаче в собственность гражданам подлежит занимаемое ими жилое помещение». Если договор найма заключен на пользование конкретной, определенной на плане, комнатой с указанием ее площади, ордер свидетельствует о праве граждан на пользование комнатой в общей квартире, следовательно, предметом договора приватизации может быть, в данном случае, комната(ты) и не может по договору приватизации передаваться в собственность граждан доля в праве на всю квартиру.

По городу Новосибирску практика приватизации комнат в общей квартире изначально складывалась таким образом, что предметом передачи по договору приватизации была доля в праве собственности на всю квартиру, а не занимаемое жилое помещение- комната или несколько комнат. Учреждение юстиции после вступивших в силу в мае изменений в Закон о приватизации, проводя правовую экспертизу представляемых документов, пришло к выводу, что необходимо менять такую практику. Переговоры и встречи на уровне руководителей приватизирующих органов и сотрудников Учреждения юстиции не дали положительного результата. Учреждение юстиции начало отказывать в государственной регистрации права собственности на долю в праве общей долевой собственности на всю квартиру, передаваемую гражданам по договору приватизации. Федеральными судами общей юрисдикции районов г. Новосибирска такие отказы были признаны необоснованными по тем основаниям, что постановлением мэрии г. Новосибирска, утвердившим порядок приватизации жилищного фонда в городе, не запрещена была передача комнат в долевую собственность и на протяжении практически десяти лет этот вопрос не был предметом рассмотрения в суде, однако, суд общей юрисдикции Новосибирской области, сославшись на Закон о приватизации, поддержал позицию Учреждения юстиции и признал отказы обоснованными.

Вместе с тем информация, содержащаяся в ордере, порождает и некоторые проблемы при обращении граждан за государственной регистрацией права собственности на основании договора приватизации. Чаще всего в ордере содержаться ошибки следующего характера- в наименовании улиц (либо улица переименована, либо просто допущена орфографическая ошибка), неверно указана площадь объекта (так как указывалась по строительным обмерам), в фамилиях, лиц кому выдан ордер и т.д. В связи с этими ошибками не представляется возможным однозначно определить на какой объект и кому выдан ордер, а следовательно и идентифицировать объект, переданный по договору приватизации. Предоставление дополнительных (подтверждающих) документов вызывает определенные затруднения. В архивах города нет данных о присвоении кварталам названия улиц или о переименовании улиц. По нескольким объектам были вынесены отказы в государственной регистрации по основаниям, не позволяющим однозначно идентифицировать объект недвижимости, и решениями суда устанавливается факт, имеющий юридическое значение, в части, факт переименования почтового адреса.

При регистрации права собственности граждан на жилые помещения на основании договора приватизации необходима также выписка из домовой книги с обязательным заполнением всех ее граф за период с декабря 1991 г. (с начала приватизации в г. Новосибирске), либо с момента получения ордера, если ордер получен позднее этой даты. Данные домовой книги дают возможность судить о составе лиц, зарегистрированных и проживающих в данном жилом помещении и имеющих право на приватизацию этого жилого помещения либо об утрате этого права. Особое внимание следует уделять записям о прописке-выписке (о регистрации) несовершеннолетних из данного жилого помещения. Одной из проблем по поводу выписок из домовых книг является халатное отношение сотрудников паспортно-визовой службы к их заполнению, в связи с чем, затрудняется проведение правовой экспертизы, а как результат этого- это приостановление государственной регистрации и направление запросов в ЖЭУ. К слову, сказать, на которые они редко отвечают.

Учитывая требования статьи 11 Закона о приватизации, об однократном использовании гражданином права на бесплатную приватизацию жилого помещения, следует подтверждать соблюдение данного требования справкой от заявителей об использовании этого права.

Получить справку об использовании гражданином права на однократную приватизацию зачастую довольно сложно. Причин для этого великое множество. Основная и самая главная проблема заключается в том, что органами местного самоуправления изначально не был налажен учет договоров приватизации и лиц, участвующих в приватизации, либо этот учет велся различными органами в различной форме. Поэтому в настоящее время гражданам выдаются справки, имеющие совершенно противоречивые сведения. Для сельской местности этот вопрос наиболее актуален, так как учета приватизируемого жилья не велось вообще и выяснить использовал ли граждан свое право на однократную бесплатную передачу жилья в собственность просто негде.

А если гражданин с 1991 г. (момента приватизации) сменил несколько раз место жительства? С учетом того, что в стране отсутствует единая система учета договоров приватизации и лиц, использовавших право однократной приватизации, запрашивать эти сведения практически не имеет смысла, так как, либо ответы не всегда приходят вовремя, или не приходят вовсе.

Совершенно неожиданной для Учреждения юстиции стала проблема получения заявителями выписки из кадастра недвижимости при приватизации двух изолированных комнат в одной квартире, в доме гостиничного типа, коридорной системе и прочих. На две комнаты, не связанные между собой общей стеной, органы кадастрового учета представляли две выписки из кадастра с разными кадастровыми номерами этих комнат и подлежали передаче по договору приватизации фактически два объекта недвижимости, нарушался при этом принцип однократности бесплатной передачи жилья в собственность.

Часть 2 статьи 11 Закона о приватизации предусматривает однократное участие несовершеннолетнего в бесплатной приватизации вместе с родителями (родителем) и сохраняет право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. Часто сотрудники Учреждения юстиции сталкиваются с такой ситуацией, когда родители несовершеннолетнего, проживая отдельно друг от друга имеют каждый свое жилое помещение, и каждый из них включает имя несовершеннолетнего в договор приватизации, что противоречит принципу однократности приватизации несовершеннолетним.

Кроме того, приватизация с участием несовершеннолетних порождает еще одну проблему, которая не нашла должного законодательного разрешения. Требование ст. 3 Закона о приватизации жилого помещения, в котором несовершеннолетние не проживают, на момент приватизации имели на это жилое помещение право, обязывает сотрудников Учреждения юстиции запрашивать справки из ЖЭУ по месту прежнего проживания несовершеннолетнего и настоящего проживания его, чтобы сделать вывод о том, не участвовал ли несовершеннолетний в приватизации иного жилого помещения, имел ли право на приватизацию данного жилого помещения, либо был снят с регистрационного учета в другое жилое помещение и там приобрел право на проживание и приватизацию того жилого помещения. В данном случае необходимо уточнить не просто куда выбыл несовершеннолетний, по какому адресу, но что он там получил взамен? Либо он зарегистрирован в жилом помещении, принадлежащем членам его семьи на праве собственности, приватизация этого жилого помещения уже невозможна, а несовершеннолетний потерял право на однократное участие в приватизации. Либо он зарегистрирован у одного из родителей, проживающих в жилом помещении по договору найма и приватизация этого жилого помещения с участием несовершеннолетнего возможна, т.к. несовершеннолетний, проживая с родителями, приобретает с момента регистрации равные права на жилое помещение наравне с нанимателем.

В некоторых случаях органы опеки и попечительства этот вопрос решали следующим образом: разрешали приватизацию жилого помещения одному из родителей или обоим без участия несовершеннолетнего, хотя он на то имел право, при условии выделения ему любого другого жилого помещения, его части либо доли в праве. Но в данном случае требование закона об однократном участии несовершеннолетнего в приватизации не соблюдается, хотя ребенок таким образом обеспечивается жилым помещение.

На мой взгляд, показателен пример Железнодорожного районного суда г. Красноярска, решением которого, было отказано К. в иске о признании недействительным договора о передаче в собственность квартиры и свидетельства о приватизации, выданных на имя бывшего мужа К. Доводы истицы о том, что в документы о приватизации не включена их несовершеннолетняя дочь, суд не признал неосновательными. Впоследствии выяснилось, что дочь проживала в спорной квартире, включена в лицевой счет и прописана. Отменяя это решение, судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда указала: “В случае приватизации жилого помещения несовершеннолетний вправе наравне с совершеннолетними стать участником общей собственности на это помещение, поскольку согласно ст.53 ЖК имеет равные права, вытекающие из договора найма жилого помещения”32

В этом же определении отмечено: “Невключение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органа опеки и попечительства”. На мой взгляд, последнее суждение не соответствует положениям закона о приватизации. В договор о передаче жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие права пользования жилым помещением. Иначе говоря, в данном случае несовершеннолетние всегда должны включаться в приватизационные документы; органы опеки и попечительства, давая разрешения на приватизацию, не вправе выносить решение о “возможности” невключения их в названные документы. Эти правила распространяются и на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на начало приватизации имеют право на жилое помещение наряду с другими нанимателями.

Хотелось бы освятить еще один момент приватизации жилых помещений с участием несовершеннолетних- это отдельная категория дел по которым Учреждением юстиции было отказано в государственной регистрации договора приватизации квартиры на том основании, что при приватизации квартиры одним из родителей в договор не был включен несовершеннолетний ребенок. Довод Учреждения юстиции основывался на том, что в соответствии с п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства из законных представителей- родителей, усыновителей или опекунов.

Отказы Учреждения юстиции были признаны судом неправомерными. Суд мотивировал свое решение тем, что имеются сведения о регистрации несовершеннолетнего с другим родителем по другому месту жительства, а также отсутствует документы, подтверждающие приобретение несовершеннолетним ребенком права пользования приватизируемой квартирой (договор социального найма, ордер, выписка из домовой книги). Кассационной инстанцией Новосибирского областного суда решение было оставлено в силе. В принесении в порядке надзора учреждению юстиции было отказано. В настоящее время решение суда первой инстанции обжалуется учреждение юстиции в Верховный Суд РФ.

В качестве примера можно проанализировать дело Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска решение по которому вынесено 10 октября 2002 г. Заявители Троицкий А.А., Троицкий А.И., Троицкая Г.М. и Вдовина Т.А. обратились в суд с жалобой на отказ Учреждения юстиции в государственной регистрации права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу : г. Новосибирск, ул. Невельского, д. 71, кв. 41 по договору передачи в собственность граждан (приватизации) квартиры. Основанием для отказа явилось невключение несовершеннолетних Троицкоко Д.А. 2001 г.р., и Троицкого С.А. 1994 г.р. в договор приватизации33.

Представитель учреждения юстиции мотивировал отказ в регистрации тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 20 ГК РФ, местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, признается место жительства их законных представителей- родителей. В соответствии с п. 2 ст. 54 СК РФ каждый ребенок имеет право жить и воспитываться в семье, знать своих родителей, право на совместное проживание. Согласно ст. 53 ЖК РСФСР члены семьи нанимателя (в том числе его дети), пользуются наравне с нанимателем всеми правами и обязанностями, вытекающими из договора найма жилого помещения.

Троицкий А.А. состоит на регистрационном учете в квартире, расположенной по адресу : г. Новосибирск, ул. Невельского, 71-41, имеет несовершеннолетних детей- Троицкого Дмитрия и Троицкого Сергея. Несовершеннолетние дети Троицкого А.А. приобрели право на совместное проживание со своими родителями с момента рождения, как с мамой , так и с отцом, а следовательно не утратили право пользования и участия в приватизации квартиры № 41 дома № 71 по ул. Невельского.

Суд удовлетворил жалобу , и свое решение мотивировал следующим образом.

В соответствии со ст. ст. 53,54 ЖК РСФСР, наниматель и проживающие с ним супруг, дети, родители и .. … приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением … … если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

То есть, право пользования возникает с момента вселения лица в установленном порядке в жилое помещение.

При этом, в соответствии с Постановлением Конституционного суда РФ от 25.04.1995 № 3-П34, содержащееся в части первой ст. 54 положения об «установленном порядке», как процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдении режима прописки признано не соответствующим по содержанию Конституции РФ.

Юридически значимым является сам факт правомерного вселения и проживания в жилом помещении, вне зависимости от наличия или отсутствия прописки (регистрации).

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», в договор приватизации включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

То есть, в договор приватизации должны быть включены несовершеннолетние, имеющие право пользования приватизируемым жилым помещением.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан»35, на государственные органы, органы местного самоуправления, учреждения …,должностных лиц, государственных служащих, действия (решения) которых обжалуются гражданином, возлагается процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений), гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод.

Представителем Учреждения юстиции не представлено доказательств, что несовершеннолетние Троицкий Д.А. и Троицкий С.А. когда либо вселялись и проживали в жилом помещении, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Невельского, 74-41

Напротив, заявители представили доказательства того, что несовершеннолетний Троицкий С.А. проживает по адресу: г. Новосибирск, ул. Танкистов, 3-11 со своей матерью Троицкой Е.И.- выписка из домовой книги, несовершеннолетний Троицкий Д.А. проживает по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, 82/2-33 со своей матерью Троицкой Е.В.- выписка из домовой книги.

Толкование ч. 2 ст. 20 ГК РФ в отрыве от ч. 1 этой же статьи, по мнению суда, является ошибочным. Местом жительства гражданина, в том числе и несовершеннолетнего, признается место, где он постоянно или преимущественно проживает.

При этом ч. 2 ст. 20 ГК РФ следует толковать, как право несовершеннолетнего быть обеспеченным жилым помещением по месту жительства родителей. В том случае, если родители проживают в разных местах, место жительства определяется по соглашению между родителями у одного из них, а при наличии спора- судом.

В любом случае, в конкретный период времени местом жительства может быть только одно место.

Поскольку судом установлено, что на 15.04.2002 г. квартира № 41 дома № 71 по ул. Невельского г. Новосибирска не являлась местом жительства несовершеннолетних Троицкого С.А. и Троицкого Д.А., они не имеют права участвовать в приватизации данной квартиры.

Отказ Учреждения юстиции в регистрации права общей долевой собственности является не правомерным.

Не могу сказать, что аналогичным является дело рассмотренное СК Верховного Суда РФ от 17 августа 1998 г. (Извлечение), но определенные моменты представляются общими, поэтому в качестве сравнения хотелось бы его проанализировать. Так, Мольников В. – наниматель двухкомнатной квартиры по Новосондецкому бульвару в г.Ульяновске проживал в ней вместе с женой Мольниковой Т. и тремя несовершеннолетними детьми Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. (все были прописаны в этом жилом помещении). 22 мая 1995 г. Мольникова Т. вместе с детьми выписалась из этой квартиры.

11 августа 1995 г. Мольников В. подал в комитет по управлению имуществом г.Ульяновска заявление о срочной приватизации квартиры. 17 августа 1995 г. с ним был заключен договор приватизации, согласно которому Мольников В. стал единственным собственником упомянутой квартиры.

21 сентября 1995 г. Мольников В. указанную квартиру продал Веселовой за 54 млн. рублей, а 27 октября 1995 г. Мольникова Т. за счет этих денег приобрела в с.Поповка Майнского района за 10 млн. рублей не пригодный для проживания дом.

Переехав на жительство в с.Поповка, Мольниковы стали злоупотреблять спиртными напитками, растратили деньги, полученные от продажи квартиры, распродали домашнее имущество.

Прокурор Заволжского района г.Ульяновска обратился в суд в интересах несовершеннолетних Калмыковой, Мольниковой Ю., Мольниковой Е. с иском к Мольникову В., Мольниковой Т., Веселовой С. и Веселовой Т., комитету по управлению имуществом г. Ульяновска о признании за Калмыковой, Мольниковой Ю. и Мольниковой Е. права на жилое помещение по бульвару Новосондецкому, о признании недействительными договоров приватизации и купли-продажи этой двухкомнатной квартиры и выселении Веселовой С. из нее.

Решением Заволжского районного суда г.Ульяновска (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом Ульяновского областного суда) в удовлетворении исковых требований прокурора отказано.

Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений по мотиву их вынесения с нарушением норм материального права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 17 августа 1998 г. протест удовлетворила, указав следующее.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из того, что несовершеннолетние Мольникова Ю., Мольникова Е. и Калмыкова не должны были быть включены в помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

В силу действующего законодательства выписка с занимаемой жилой площади является лишь актом регистрации выбытия гражданина с места проживания и не влечет автоматического расторжения договора найма жилого помещения с этим лицом.

Согласно ч.2 ст.89 ЖК РСФСР договор найма считается расторгнутым лишь в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Как видно из материалов дела, квартира по Новосондецкому бульвару являлась единственным постоянным местом жительства как для Калмыковой, так и для Мольниковых Ю. и Е., которые проживали в ней со дня рождения. На момент приватизации квартиры в августе 1995 г. ни дети, ни их мать не приобрели права на какое-либо другое жилое помещение в с. Поповка и, таким образом, не имели никакого другого постоянного жилья, кроме квартиры по Новосондецкому бульвару. В с. Поповка Мольникова Т. вместе с детьми была прописана на частной квартире как временный жилец.

В соответствии со ст.54 КоБС РСФСР (действовавшего на момент возникновения правоотношений) отец и мать имеют равные права и обязанности в отношении своих детей и не могут в силу ст.52 КоБС РСФСР осуществлять их в противоречии с интересами детей.

Учитывая, что после выписки детей из упомянутой квартиры, которая была произведена матерью в нарушение их интересов, они не приобрели другого постоянного жилья, следует признать, что местом жительства детей продолжало оставаться место жительства их отца Мольникова В. – двухкомнатная квартира.

Ссылка же судебной коллегии по гражданским делам и президиума областного суда на справку Поповской сельской администрации о том, что Мольникова Т. на момент приватизации спорной квартиры имела в с. Поповка трехкомнатную квартиру, необоснованна, так как из материалов дела видно, что до приобретения в октябре 1995 г. ветхого дома Мольникова в с. Поповка никакого жилья не имела.

При таких обстоятельствах вывод суда о том, что Калмыкова, Мольникова Ю. и Мольникова Е. на момент приватизации квартиры по Новосондецкому бульвару в августе 1995 г. уже утратили право на данное жилое помещение и, следовательно, не должны были быть включены в договор приватизации в качестве собственников квартиры, не основан на законе.

Поскольку Калмыкова, Мольникова Ю. и Мольникова Е. на момент приватизации имели равное с Мольниковым В. право на квартиру по Новосондецкому бульвару, он мог производить ее отчуждение лишь с согласия органов опеки и попечительства.

Довод судебных инстанций о том, что права детей продажей квартиры по Новосондецкому бульвару не нарушены, поскольку на вырученные деньги Мольниковы приобрели жилой дом в с. Поповка Майнского района, необоснован. Как видно из материалов этого гражданского дела, а также дела по иску прокурора Майнского района к Мольникову В. и Мольниковой Т. о лишении родительских прав, данный жилой дом – ветхий и непригоден для проживания.

При таких обстоятельствах судебные постановления подлежат отмене, а дело – направлению на новое судебное рассмотрение36.

Анализ данных дел позволяет сделать вывод: на мой взгляд при приватизации жилого помещения одним из родителей, при наличии у него несовершеннолетних детей, проживающих по другому адресу необходимо обращать внимание на следующие моменты: – с кем именно проживает несовершеннолетний ребенок (до 14 лет- только с законными представителями- родителями, опекунами, попечителями);- а также на то, на каком основании несовершеннолетний ребенок проживает в данном жилом помещении. То есть, если ребенок проживает как член семьи нанимателя в жилом помещении, то у него фактически есть шанс участвовать в приватизации данного жилого помещения в будущем. Но если, он проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника, т.е. данное жилое помещение не может быть приватизировано, то в данном случае, на мой взгляд, необходимо обязательное включение несовершеннолетнего ребенка в договор приватизации совместно с другим родителем.

А по поводу вывода суда, о том что учреждением юстиции не были предоставлены доказательства того, что несовершеннолетние Троицкий Д.А. и Троицкий С.А. не пользовались жилым помещением совместно с отцом и таким образом не приобрели право на участие в приватизации- это не совсем правильно, так как собрать доказательства этого (показания соседей, выписки из домовых книг) представляется очень сложным, да и это не функция Учреждения юстиции.

Кроме того, у сотрудников Учреждения юстиции нередко возникают сомнения в отношении уточнения перечня лиц, отказавшихся от участия в приватизации, и получение этого отказа для государственной регистрации права собственности по договору приватизации. Перечень этих лиц также можно определить по выписки из домовой книги и по ордеру. В городе Новосибирске отказ от участия в приватизации оформляется, в основном, лично гражданином в органе, уполномоченном заниматься подготовкой документов для заключения договора приватизации. А то, что отказ от участия в приватизации лиц, имеющих право на нее обязателен, можно показать на следующем примере.

При применении законодательства, регулирующего приватизацию жилищного фонда в Российской Федерации, возник вопрос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанными в этих жилых помещениях, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают. Этот вопрос возник в связи с тем, что согласно ст. 2 Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации” право на приватизацию предоставлено гражданам, занимающим жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Казимиров предъявил в суде иск к администрации г. Элисты и Казимировой о признании недействительным договора, согласно которому Казимирова приватизировала квартиру без его (Казимирова) согласия, несмотря на то, что он вселился в эту квартиру одновременно с ответчицей, прописан в ней, но не проживает по уважительной причине. Представитель администрации г. Элисты иск признал, а ответчица иск не признала. Возражая против удовлетворения иска, Казимирова указала, что истец в спорной квартире не проживает, так как забрал все свои вещи и ушел из семьи, а поэтому его согласия на приватизацию квартиры не требовалось.

Верховный Суд Республики Калмыкия – Хальмг Тангч принял дело к своему производству по первой инстанции, рассмотрел его и вынес решение об удовлетворении иска Казимирова.

По кассационной жалобе дело рассматривалось Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ, которая установила следующее. Решением исполкома Элистинского городского Совета народных депутатов Казимировой на семью из 4 человек была предоставлена трехкомнатная квартира, в ордер на которую был включен и муж, Казимиров (истец по делу). Он вселился в эту квартиру одновременно со всеми членами семьи. При таких обстоятельствах в соответствии со ст. 53 ЖК Казимиров как член семьи нанимателя Казимировой приобрел равное с ней право на предоставленную квартиру. То обстоятельство, что в результате расторжения брака у него сложились неприязненные отношения с ответчицей и он вынужден был временно в квартире не проживать, оставаясь в ней прописанным, не лишает его этого права.

Анализируя изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил права на спорную жилую площадь, то ее приватизация была возможна только с его согласия. Так как согласия к него не спрашивали, то Верховный Суд Республики Калмыкия-Хальмг Тангч удовлетворил иск Казимирова обоснованно. Жалоба Казимировой оставлена без удовлетворения37.

Из приведенного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ следует сделать вывод о том, что согласие на приватизацию жилого помещения должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи нанимателя не являются, но имеют равное с нанимателем и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире. При этом такое согласие необходимо и в том случае, если эти лица по уважительной причине в приватизируемой квартире временно не проживают.

Достаточно вопросов возникает и к приватизирующей стороне. По общему правилу муниципальный жилищный фонд приватизируется муниципалитетом, или уполномоченным на то органом. Ведомственный жилищный фонд от имени государства приватизируют также уполномоченные на то органы.

Чтобы внести ясность в отношении объема полномочий по распоряжению конкретным объектом недвижимости, необходимо получить выписку из реестра муниципальной или государственной собственности. Обязанность по ведению реестра государственной собственности лежит на Департаменте по имуществу и земельным отношениям Новосибирской области, по ведению реестра муниципальной собственности- на Департаменте по управлению имуществом г. Новосибирска, преданном муниципальному учреждению «Городское жилищное агентство». Практика показывает, что реестры муниципальной собственности в Новосибирской области не велись ни на одном уровне.

Следует уточнять также полномочия лица, подписавшего договор приватизации, значит нужно представить приказ о назначении на должность или иной документ, подтверждающий его право подписи. Нужно также получить образец подписи этого должностного лица. Недопустима ситуация, когда договор заключается от имени одного лица- руководителя, а подписывает договор его заместитель, даже если у него на это имеются полномочия.

При предоставлении гражданам выписки из реестра муниципальной собственности видно, когда и на основании чего имущество было включено в реестр. Если имущество было передано в муниципальную собственность после 31.01.1998 г. (вступления в законную силу Закона о государственной регистрации права), право муниципальной собственности подлежит обязательной государственной регистрации. В данном случае заявление о государственной регистрации права муниципальной собственности подается уполномоченным на то лицом. После регистрации доверенное лицо от имени муниципалитета подает заявление о переходе права вместе с пакетом документов о регистрации права собственности гражданина на основании договора приватизации.38

Обозначенные выше проблемы представляются мне актуальными как в теоретическом, так и в практическом плане, поскольку с ними сталкиваются и граждане и Учреждение юстиции при проведении государственной регистрации права собственности договоров приватизации. Особенно эти проблемы остро встали перед заинтересованными лицами после 31.05.2001 г. (с момента внесения изменений в Закон о приватизации и Гражданский кодекс РФ). Лицами, желающими приватизировать жилые помещения проделывалась двойная работа, так как им было необходимо собрать весь пакет документов, необходимый для заключения договора приватизации в МУ «Городское жилищное агентство», а затем предоставить те же самые документы в Учреждение юстиции, так как именно оно проводит правовую экспертизу документов и проверяет законность сделки, и именно с момента государственной регистрации у граждан возникает право собственности по договору приватизации. Гражданам, бывает очень трудно объяснить необходимость предоставление тех же самых документов в Учреждение юстиции и их недовольство этим вполне объяснимо, так как это связано и с материальными затратами и с затратами времени. А ведь зачастую это происходит именно из-за несогласованности в действиях МУ «Городское жилищное агентство» и Учреждения юстиции. На мой взгляд, решение данного вопроса, а именно согласованности в действиях приватизирующей стороны и регистрирующего органа необходимо очень остро стоит в настоящее время в связи с тем, что лиц желающих поучаствовать в приватизации достаточно много, а пугает их именно трудности, возникающие в порядке проведения приватизации. Может, МУ «Городское жилищное агентство» необходимо выдавать на руки лицам, заключившим договор приватизации сразу все документы, которые были ими, предоставлены в агентство, и которые также необходимо будет предоставлять в Учреждение юстиции, либо каким либо иным образом налаживать взаимоотношения между гражданами, МУ «Городское жилищное агентство» и Учреждением юстиции.

2.2. Проблемы отчуждением жилых помещений, собственниками которых являются несовершеннолетние, а также защита их прав и законных интересов

Все, что связано с отчуждением в любом виде имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, а также с ограничением его прав и законных интересов, должно контролироваться Учреждением юстиции. Может быть, излишняя внимательность к этим вопросам и мешает иной раз работе Учреждения, но оставлять их без внимания, на мой взгляд, было бы неправильным.

Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, являются средством удовлетворения жилищных потребностей прежде всего самих собственников и членов их семей (ст. 127 ЖК). В соответствии с п.1 ст. 292 ГК, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют права пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Жилищное законодательство следу­ющим образом определяет усло­вия пользования: наравне с собственни­ком, если при вселении этих лиц не было оговорено иное (ч. 2 ст. 127 ЖК). Права пользования жилым помещением членов семьи собственника обладают свойством следования: переход права собственнос­ти на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для пре­кращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК). Прекращение права пользования собственника и чле­нов его семьи предусмотрено, в частно­сти, п. 1 ст. 78 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” при обращении залого­держателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества при условии, что оно было заложено по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, предоставленных на приобре­тение или строительство этого жилого дома или квартиры.

В ряду других членив семьи собственни­ка жилого помещения, имеющих право пользования этим помещением, закон специально выделяет особую категорию: несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных (ст. 292 ГК). Для этих граждан устанавливаются специ­альные юридические гарантии, обеспечи­вающие стабильность их проживания в жилом помещении. В частности, в п. 4 ст. 292 ГК предусматривается. “Отчужде­ние жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недее­способные или ограниченно дееспособ­ные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняе­мые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства”.

К числу лиц, в отношении которых применяются указанные средства обеспе­чения их жилищных прав, относятся несо­вершеннолетние, недееспособные и огра­ниченно дееспособные. Закон не требует, чтобы они были детьми или подопечными самого собственника. Достаточно, что они проживают в жилом помещении, принад­лежащем собственнику, в качестве членов его семьи. Несовершеннолетние гражда­не – это малолетние в возрасте до 14 лет; несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, обладающие неполной дееспо­собностью, а также полностью дееспо­собные граждане в связи со вступлением в брак или эмансипацией. Последняя категория несовершеннолетних граждан не относится к числу подопечных. Закон закрепляет обязанность органов опеки и попечительства защищать права и закон­ные интересы детей, недееспособных граждан, содействовать защите прав ограниченно дееспособных, а также дее­способных граждан, которые по состоя­нию здоровья не могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности (ст. ст. 34, 41 ГК; ст. ст. 56, 148 СК; п. 2. ст. 8 ФЗ “О допол­нительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей”39).

Защита имущественных и личных неимущественных прав и охраняемых законом интересов дееспособных граж­дан не является предметом деятельности органов опеки и попечительства. Поэто­му, как представляется, в отношении них отсутствуют основания для применения одной из форм такой защиты, как согла­сие органа опеки и попечительства.

Орган опеки и попечительства дает согласие на “отчуждение жилого помеще­ния”. Не определяя понятия “отчужде­ние”, ГК в п. 2 ст. 218 устанавливает при­мерный перечень сделок об отчуждении имущества собственником: договор куп­ли-продажи, мены, дарения и иные. К “иным” следует отнести договор ренты, когда под ее выплату предоставляется жилое помещение в собственность пла­тельщика ренты; договор об отступном, когда в качестве отступного выступает жилое помещение, и другие, направлен­ные на прекращение права собственности и передачу жилого помещения в собст­венность другого лица или лиц. Акты рас­поряжения, не связанные с отчуждением жилого помещения, например, сдача в наем, вселение новых лиц, не подпадают под действие ограничения, установленно­го п. 4 ст. 292 ГК, и, соответственно, не требуют согласия органов опеки и попе­чительства. В этом ряду договоров, в которых с са­мого начала определяется цель – переход права собственности на жилое помеще­ние к другому лицу, его отчуждение, осо­бое место занимает договор ипотеки жилого помещения. Сам по себе он не предполагает отчуждения жилого поме­щения в собственность залогодержателя или другого лица. Однако залог несет в себе угрозу отчуждения предмета залога в случае неисполнения должником своей обязанности, обеспеченной залогом: залогодержатель вправе обратить взыс­кание на заложенное имущество, которое реализуется путем продажи с публичных торгов по решению суда или нотариально удостоверенному соглашению залогодер­жателя с залогодателем, заключенному после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога (ст. 349 ГК, ст. ст. 56 – 59 ФЗ “Об ипоте­ке (залоге недвижимости)”. Именно поэтому п. 3 ст. 77 ФЗ “Об ипотеке (зало­ге недвижимости)”40 предусматривает получение согласия органа опеки и попе­чительства на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несо­вершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника.

Право на отчуждение жилого помещения принадлежит его собственнику, который реализует его путем совершения сделок по передаче жилого помещения в собст­венность другим лицам. Согласие на отчуждение – это согласие, которое орган опеки и попечительства выражает собст­веннику на совершение таких сделок. Со­гласие выступает условием совершения сделок, несоблюдение которого делает их не соответствующими требованиям зако­на. В этой связи интерес представляет дополнение, внесенное ФЗ от 11 февраля 2002 г. в ст. 77 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В ней появился п. 3, в котором, в частности, предусматривается, что органы опеки и попечительства впра­ве дать согласие (разрешение) законным представителям несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дее­способных членов семьи собственника жилого помещения на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку этого жилого поме­щения.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК “законным пред­ставителям” разрешение органа опеки и попечительства необходимо, когда опекун совершает, а попечитель дает согласие подопечному на совершение сделок по отчуждению имущества подопечного, сда­че его в наем (аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Подопечный не участвует в сделках по отчуждению жилого помещения, в котором он проживает как член семьи собственника. Его законные пред­ставители, следовательно, не выражают своего отношения к этой сделке и не имеют оснований обращаться в органы опеки и попечительства за получением разрешения (согласия) на ее совершение. Однако подопечный, не будучи участни­ком отчуждения жилого помещения, явля­ется стороной другой сделки – отказа от права пользования жилым помещением в связи с отчуждением его собственником. Такой отказ является основанием прекра­щения права пользования занимаемым членом семьи собственника жилым поме­щением. Если отказа не последовало, то лицо сохраняет права пользования жилым помещением в качестве члена семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК). От имени и в интересах недееспособного или малолетнего члена семьи собствен­ника такую одностороннюю сделку совер­шает опекун. Несовершеннолетний в воз­расте от 14 до 18 лет и ограниченно дее­способный гражданин совершают эти действия сами с согласия, соответствен­но, родителей или попечителей. На совер­шение таких действий опекунами и попе­чителями орган опеки и попечительства и дает свое предварительное разрешение (согласие) при условии, что отказ от зани­маемого подопечным в качестве члена семьи собственника жилого помещения не нарушает его права или охраняемые законом интересы.

Таким образом, при отчуждении жилого помещения, в котором проживают подо­печные члены семьи собственника, орган опеки и попечительства в силу закона должен, во-первых, дать разрешение соб­ственнику жилого помещения на соверше­ние сделки по его отчуждению; во-вторых, разрешить опекунам совершать, а попе­чителям давать согласие на совершение отказа от принадлежащего подопечному права пользования отчуждаемым жилым помещением. Практически, давая разре­шение собственнику жилого помещения на совершение сделки и оформляя это в виде распоряжения (постановления), ор­ган опеки и попечительства исходит из предположения о прекращении прожива­ния подопечного члена семьи в отчуждае­мом жилом помещении. В частности, Минобразования РФ в письмах от 20 февраля 1995 г. № 09-М “О защите жи­лищных прав несовершеннолетних” и от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 “О дополни­тельных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних”41 предлагает в обя­зательном порядке указывать в распоря­жении (постановлении) органа опеки и попечительства, где будет проживать по­допечный после отчуждения занимаемого им помещения, или закреплять его право на пользование вновь приобретаемым жилым помещением.

ГК не устанавливает, при каких обстоя­тельствах орган опеки и попечительства вправе отказать в своем согласии. В “п. 3 ст. 77 ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижи­мости)” предусматривается, что согласие органа опеки и попечительства возможно, если “отсутствуют основания для призна­ния того, что права и охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недее­способных или ограниченно дееспособ­ных лиц нарушаются”. Права подопечных не нарушаются, если взамен отчуждаемо­го жилого помещения собственник обес­печил его другим равноценным вновь приобретенным жильем, куда несовер­шеннолетний, недееспособный или огра­ниченно дееспособный гражданин вселен в качестве члена семьи собственника. На практике зачастую собственник отчуждае­мого жилого помещения по финансовым причинам не в состоянии предоставить подопечным членам своей семьи на мо­мент обращения за разрешением органа опеки и попечительства другое жилое помещение для вселения. В этом случае согласие органа опеки и попечительства на отчуждение дается с условием обяза­тельного приобретения продавцом другой квартиры, в которую предполагается переселить находящихся под опекой или попечительством членов семьи продавца. Минобразования РФ в уже названном письме от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 выражает мнение, что на основании тако­го разрешения “оформляется договор продажи жилого помещения с условием”.

Очевидно, что приобретение взамен отчуждаемого другого жилого помещения не может быть условием (содержанием) договора продажи жилого помещения, в котором проживают подопечные члены семьи собственника, так как договорные условия фиксируют взаимные права и обязанности контрагентов.42 Приобрете­ние отчуждателем другого жилого поме­щения не является ни отменительным, ни отлагательным условием его договора с приобретателем (ст. 157 ГК). Наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, неза­висимо от его условного характера, дела­ет отчуждение возможным, и суды обос­нованно обязывают учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществить государственную регистра­цию договора об отчуждении жилого помещения. Последующее приобретение жилого помещения находится за преде­лами контроля органа опеки и попечи­тельства и его правовых возможностей влиять на ситуацию. Обещание продавца жилого помещения приобрести другое жилое помещение не порождает у него такой правовой обязанности. Но и при выполнении этого намерения закон, за некоторым исключением, не возлагает на собственника обязанности по предостав­лению приобретенного жилого помеще­ния в пользование членов своей семьи, в том числе и находящихся под опекой или попечительством.

Представляется, что для защиты жилищ­ных прав указанных граждан орган опеки и попечительства должен “развести” два вида разрешений: на отчуждение жилого помещения и на отказ от принадлежащих подопечным прав пользования им. Объе­динение их возможно только при факти­ческом переселении членов семьи во вновь приобретенное собственником жи­лое помещение к моменту обращения за согласием на отчуждение ранее занимае­мого в орган опеки и попечительства. Од­нако это требование для каждого случая предоставления разрешения на отчужде­ние является чрезмерно обременитель­ным для собственников: собственник жи­лого помещения, в котором проживают члены семьи, указанные в п. 4 ст. 292 ГК, ограничивается в возможности произвес­ти отчуждение жилого помещения любым способом (возмездным или безвозмезд­ным), затрагивающим права и охраняе­мые законом интересы указанных лиц. Установление рассматриваемых ограни­чений объясняется заботой о правах и законных интересах несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспо­собных членов семьи собственника. Од­нако представляется, что защита жилищ­ных прав несовершеннолетних, недееспо­собных и ограниченно дееспособных членов семьи собственника должна за­ключаться не в установлении чрезмерного для последнего бремени упреждающего приобретения жилья для переселения членов семьи, а в реализации известного права следования и получении предвари­тельного разрешения этих органов на отказ от принадлежащих подопечным прав, в данном случае – права пользова­ния жилым помещением. В этой ситуации допустимым является согласие органа опеки и попечительства только на отчуж­дение жилого помещения, которое будет обременено правами членов семьи соб­ственника. Об этом по правилам ст. 558 ГК должно быть указано в договоре про­дажи (мены) жилого помещения.

Объект, для отчуждения которого требу­ется согласие органа опеки и попечитель­ства, обозначен п. 4 ст. 292 ГК как “жилое помещение, в котором проживают… чле­ны семьи собственника”. Жилое помеще­ние – это вид недвижимости, предназна­ченной для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Проблема возникает, когда происходит отчуждение доли в пра­ве общей долевой собственности на жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи сособственника. С одной стороны, отчуждение доли (продажа, дарение и прочее), право на которое имеет участник общей долевой собственности (п. 2 ст. 246 ГК), влечет за собой прекращение права общей собственности на жилое по­мещение для прежнего сособственника. А поскольку его право “распространяется не на часть вещи, а проникает всюду, -в каждой материальной частице он имеет свою долю”43, то отказ от доли в пользу другого лица есть акт отчуждения его от общего имущества. Именно поэто­му достаточно распространенным в практике учреждений юстиции, судов, нотариусов является определение поряд­ка совершения сделок с долями в праве общей собственности по правилам обо­рота недвижимости, в частности жилых помещений.

Необходимо отметить, что этот вопрос выходит за рамки частного случая, преду­смотренного п. 4 ст. 292 ГК, и является более общей проблемой квалификации сделок, объектами которых выступает доля в праве общей собственности. Зако­нодатель различает правила и последст­вия распоряжения вещью, являющейся объектом права общей собственности, и распоряжения долей в праве собственно­сти на эту вещь. Доля – не вещь и не часть вещи, а арифметическое выражение учас­тия сособственника в ценности общего имущества. Закон не распространяет на нее правовой режим объекта недвижимо­сти и тем более жилого помещения или его части. Правовой режим недвижимости законодательно применяется к праву на долю в общей собственности при реше­нии вопроса о моменте перехода его к приобретателю по договору. Часть 2 ст. 251 ГК отсылает к п. 2 ст. 223 ГК, свя­зывая его тем самым с моментом госу­дарственной регистрации отчуждения имущества. Условия и порядок такой регистрации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу определяет п. 1 ст. 24 ФЗ “О государст­венной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Таким образом, не признавая прямо пра­во на долю в общей собственности недвижимостью, в указанных случаях закон распространяет на него некоторые черты правового режима недвижимости. Такое состояние законодательства все же не позволяет расширительно толковать п. 4 ст. 292 ГК,

применяя его к случаям отчуждения доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение. Од­нако с точки зрения основания появления этой нормы (забота об охране жилищных прав подопечных граждан) и имеющейся законодательной тенденции распростра­нить ее действие и на сделки с указанным объектом можно было бы, только сделав об этом специальную оговорку в тексте статьи.

Устанавливая в качестве условия совершения сделок с жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи собст­венника, находящиеся под опекой или попечительством, согласие органа опеки и попечительства, закон не определяет последствия несоблюдения этого требо­вания. Норма ст. 168 ГК устанавливает общее правило о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что она оспори­ма, или не предусматривает иных по­следствий нарушения. В параграфе 2 гл. 9 ГК “Недействительность сделок” обозна­чены следующие составы недействитель­ных сделок по основанию отсутствия согласия на их совершение: недействи­тельные сделки, совершенные несовер­шеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей (ст. 175), и недействи­тельные сделки, совершенные без согла­сия попечителя гражданином, ограничен­ным судом в дееспособности вследст­вие злоупотребления спиртными напитка­ми или наркотическими средствами (ст. 176). Эти сделки объявлены оспори­мыми и предусмотрена возможность признания судом их недействительности по иску указанных в соответствующих статьях ГК лиц (родителей, усыновителей или попечителей, чье согласие требова­лось для совершения сделки). В то же время специально не выделены сделки, совершенные без разрешения органов опеки и попечительства, в случаях, когда такое разрешение требуется в соответст­вии с законом. Речь идет о сделках по распоряжению имуществом подопечного (ст. 37 ГК), а также сделках по отчужде­нию жилого помещения, в котором прожи­вают несовершеннолетние члены семьи собственника (п. 4 ст. 292 ГК). Поскольку оспоримость таких сделок закон не устанавливает, как не предусматривает иных последствий их совершения, то действует общее правило об их ничтож­ности. При этом, из-за отсутствия специ­альной оговорки закона, суд не может признать сделку с таким пороком дейст­вительной, даже если будет установле­но, что она совершена к выгоде подопеч­ного.

2.3. Особенности совершения и государственной регистрации сделок участниками общей собственности на жилые помещения

Как уже отмечалось право собственности граждан на жилье может возникнуть по различным основаниям, предусмотренным действующим законодательством, в том числе в результате совершения гражданско-правовых сделок, совершаемых с жильем.

На практике часто возникает вопрос, какой режим собственности будет у приобретателей по договору: общей совместной или общей долевой, каким образом производится отчуждение жилого помещения одним из участников общей долевой собственности на него?

Не случайно Г.Ф. Шершеневич отметил, что: «…общая собственность – явление весьма частое, представляет значительные трудности для уяснения ее юридической природы».44

На наш взгляд, законодатель постарался всесторонне урегулировать совершение сделок участниками общей собственности на недвижимое имущество в жилищной сфере, хотя в действительности существует множество спорных моментов, которые не нашли четкого и полного отражения в действующем законодательстве.

Жилые помещения, приобретаемые гражданами по сделкам, поступают в общую долевую собственность (ст.244 ГК РФ), если эти граждане не являются супругами (ст.256 ГК РФ) или членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.257 ГК РФ), поскольку в силу закона у супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства возникает режим общей совместной собственности.

Может возникнуть вопрос, какой режим собственности возникает у супругов, если квартира, например, приобретается в собственность супругов и двоих несовершеннолетних детей. С одной стороны, совершенно очевидно, что квартира будет приобретена в общую долевую собственность четверых человек. С другой стороны, двое из участников сделки являются супругами и у них на имущество, в силу ст. 256 ГК РФ, приобретаемое в период брака, возникает режим общей совместной собственности.

Существует, на наш взгляд, не совсем обоснованная точка зрения, в соответствии с которой на каждую долю распространяется режим совместной собственности и при отчуждении данной доли каждый из супругов согласно ст.35 Семейного кодекса РФ45 должен дать нотариально удостоверенное согласие на ее отчуждение. Таким образом, возникает два режима собственности: общей совместной и общей долевой. Если следовать букве закона, супруги должны приобретать долю в праве собственности на объект недвижимого имущества по договору в общую совместную собственность. На наш взгляд, данная позиция является также неверной, поскольку на объект недвижимости в целом уже установлен режим общей долевой собственности и абсолютным противоречием закону являлось бы установление такого режима на долю в праве собственности на объект недвижимости в целом.

В качестве подтверждения данного вывода можно привести пример. Так, супруги Медведевы обратились в суд с жалобой на неправомерные действия Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выразившиеся в отказе в государственной регистрации права общей совместной собственности на 2/3 доли в праве собственности на квартиру, приобретенные ими по договору мены. Отказ в государственной регистрации был мотивирован ссылкой на несоответствие представленных документов п.2 ст.244 ГК РФ, который предусматривает возможность нахождения имущества (в данном случае квартиры) в общей долевой или общей совместной собственности, но не в той и другой одновременно. Решением суда общей юрисдикции Железнодорожного района г. Новосибирска жалоба удовлетворена. Суд кассационной инстанции своим определением отменил решение суда первой инстанции и признал отказ в государственной регистрации правомерным, отличным основаниям, указанных Учреждением юстиции (несоблюдение правила об определении долей в общей собственности, которое должно было присутствовать заключению договора мены). Вместе с тем в мотивировочной части определения суд подтвердил возможность нахождения доли в праве на недвижимое имущество в общей совместной собственности супругов.46

В связи с вышеизложенным, если раньше Учреждение юстиции придерживалось мнения, о том что при покупки жилых помещений только супругами регистрации подлежало, именно, право общей совместной собственности, то в настоящий момент за супругами в данном случае регистрируется и право общей долевой собственности, но в силу закона на данные доли распространяется режим общей совместной собственности. Хотя на мой взгляд, учитывая императивную норму ст. 33 Семейного кодекса РФ, изменение законного режима общей совместной собственности супругов возможно только с помощью брачного договора. При этом договор на приобретение имущества супругами в части, содержащей условие о приобретении имущества в общую долевую собственность с указанием размера доли, может быть расценен в части как брачный договор об изменении законного режима супругов в отношении конкретного имущества, что, естественно влечет необходимость его нотариального удостоверения.

На практике имел место случай когда, Учреждением юстиции было отказано в государственной регистрации заявленного права общей совместной собственности супругами на том основании, что договор возмездного приобретения оформлен на имя одного из супругов.

Суд признал действия Учреждения юстиции неправомерными по тем основаниям, что в соответствии со ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено. На мой взгляд, это не совсем правильная позиция, так как юридические последствия, связанные с государственной регистрацией, что права собственности на имя одного из супругов, что регистрация права общей совместной собственности обоих супругов на данный объект недвижимого имущества идентичны. В любом случае, так как это имущество приобретается в период брака, на него распространяется режим общей совместной собственности. А вот правоустанавливающий документ не содержит сведений о том кому и на каком праве принадлежит это имущество, хотя вид регистрируемого права должен быть в нем указан в соответствии со п. 1 ст. 18 Закона о государственной регистрации.

Считаем, что для урегулирования спорного вопроса, в результате нерешенности которого складывается различная судебная практика, а также в связи с неоднозначным толкованием норм материального права, законодателю необходимо ввести норму, являющуюся исключением из правил и предусматривающую в случае приобретения объекта недвижимого имущества в собственность супругов и иных лиц одновременно на праве общей долевой собственности (в отношении супругов). Такая норма должна содержать ограничения и указывать, что приобретенное недвижимое имущество по сделке не является личной собственностью каждого из супругов и при отчуждении доли одним из супругов, а также совершении сделки, требующей государственной регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на совершение такой сделки. То есть в данном случае законодательное закрепление должно быть более четким и конкретным, поскольку на практике в отношении применения действующего законодательства возникает множество спорных моментов.

На наш взгляд, правовое регулирование сделок с недвижимостью в жилищной сфере недостаточно четко отражает порядок распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности.

Согласно п.5 ст.244 ГК РФ каждый из участников общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем при продаже доли в праве собственности в общем имуществе, должны быть соблюдены правила, предусмотренные ст.250 ГК РФ, в соответствии с которой участники общей долевой собственности имеют право преимущественной покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст.567 ГК РФ).

Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, проводимых при отсутствии согласия всех участников общей долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч.2 ст.255 ГК РФ и другими законодательными нормами. Оно не применяется при наследовании, сделке дарения, безвозмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности (например, путем дарения).

При рассмотрении данного вопроса хотелось бы уделить внимание государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества как комната. Лишь с принятием части второй Гражданского кодекса РФ окончательно был закреплен правовой ражим данного жилого помещения. Как отдельный объект недвижимого имущества комната не может в целом удовлетворить жилищно-бытовые потребности граждан. Однако сотни тысяч семей проживают в комнатах в коммунальных квартирах и запрет на их оборот означал бы ограничение прав граждан в них проживающих по сравнению с другими гражданами – пользователями других жилых помещений.47 Данная проблема является также особо актуальной на сегодняшний день.

На практике имеют место случаи, когда идет речь о применении права преимущественной покупки комнаты собственниками других комнат данной квартиры. Обосновывается данное положение тем, что здесь присутствует общая собственность на кухню и другие объекты общего пользования квартиры, то есть как объект недвижимого имущества квартира находится в общей долевой собственности. Однако по мнению П.В. Крашенинникова, в данном случае право преимущественной покупки применяться не может, так как эта ситуация схожа с положением квартир в многоквартирном жилом доме и объектами общего пользования в нем.

На наш взгляд, согласиться с мнением П.В. Крашенинникова нельзя. Квартира является самостоятельным объектом недвижимого имущества, который находиться в общей долевой собственности граждан. Между жильцами единого объекта – квартиры, устанавливается лишь порядок пользования определенными жилыми комнатами. Остальные помещения в силу закона, как и вся квартира в целом, имеют режим общей долевой собственности. Следовательно, в данном случае нормы ст.250 ГК РФ должны применяться при отчуждении доли в праве общей долевой собственности на квартиру (ст.250 ГК РФ предусматривает преимущественное право покупки для двух форм отчуждения – при продаже и мене). В отношении же других форм отчуждения жилых помещений правила ст.250 ГК РФ не применяются (при дарении, завещании и др.).48

При первом варианте право других граждан не вызывает сомнения и им, в соответствии со ст.250 ГК РФ принадлежит право преимущественной покупки отчуждаемой доли. В случае, если граждане занимают остальные комнаты по договору найма, право преимущественной покупки не применяется и отказ от покупки оформляется сособственником – муниципалитетом или государством в лице уполномоченного органа. Считаем, что законодателю целесообразно наделить нанимателей комнат в таких коммунальных квартирах правом преимущественной покупки.

В соответствии со ст.250 ГК РФ продавец доли извещает остальных участников общей долевой собственности о продаже принадлежащей ему доли постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Если в течении месяца сособственники не выразят согласия купить отчуждаемую долю, либо откажутся от ее приобретения, то продавец вправе продать принадлежащую ему долю постороннему лицу на условиях, изложенных в извещении. Молчание в пределах установленного срока для преимущественного права покупки равносильно отказу.49

Обратимся к тем случаям, когда согласие приобрести продаваемую долю выразили два или большее число сособственников: кому в этом случае должна быть продана отчуждаемая доля?

На этот счет есть различные мнения. Например, Н. Толчеев считает, что в случае, если согласие выражено несколькими сособственниками, то выбор в данном случае приобретателя по договору принадлежит продавцу и даже суд не вправе навязать свою волю.50 Э. Гаврилов имеет на этот счет иную точку зрения, с которой на наш взгляд следует согласиться полностью, и считает, что придавать правовое значение первенству в принятии предложения о заключении договора либо личному выбору продавца нельзя. Закон устанавливает конечный срок действия преимущественного права покупки. На продавце лежит лишь обязанность предложить свою долю к продаже остальным сособственникам. На самом деле право приобрести отчуждаемую долю принадлежит всем сособственникам, согласившимся купить ее, и никого из них нельзя его лишить. В данном случае, по мнению Э. Гаврилова, по аналогии должна применяться норма, содержащаяся в п.2 ст.93 ГК РФ. Так, например, если согласие на приобретение доли выразили два сособственника, одному из которых принадлежит 20%, а другому – 30% в общей собственности, то первый имеет право приобрести 2/5, а второй – 3/5 отчуждаемой доли.51

Определенные сложности соблюдения ст.250 ГК РФ при отчуждении доли в праве общей долевой собственности возникают, когда другие сособственник не проживают в месте нахождения недвижимости, адрес их местонахождения неизвестен. Представляется, что требование об извещении считается выполненным, если продавец доли представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их пребывание неизвестно (данные адресного бюро, сообщение администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.).

Рассматривая данную особенность совершение возмездных сделок с долями в праве собственности на жилые помещения, отметим, что при несоблюдении преимущественного права покупки любой участник общей долевой собственности вправе обратиться в течение трех месяцев в суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома (квартиры) с нарушением его права.52

Очень интересным и важным, на наш взгляд, является вопрос, когда один из участников общей долевой собственности совершает сделку с принадлежащей ему долей в праве общей долевой собственности на жилой дом.

Право данного сособственника возникло и зарегистрировано в установленном законом порядке. В соответствии с правоустанавливающими документами жилой дом имеет определенную общую площадь. Однако, для совершения любой сделки с жилым помещением и требующей в установленном законом порядке государственной регистрации, такой собственник получает технические документы – план объекта недвижимости, в соответствии с которым у одного из участников общей долевой собственности самовольно возведен жилой пристрой к дому.

На практике часто возникают ситуации, когда такой пристрой возведен вторым участником общей долевой собственности и не собираясь совершать никаких сделок с принадлежащим ему жилым помещением, он в соответствии со ст.222 ГК РФ не признает за собой право собственности на самовольно возведенное строение.

В данном случае, с учетом возведенного жилого пристроя, объект недвижимости преобразуется в иной (его площадь изменяется на несколько квадратных метров). Продавец не может на законных основаниях совершить сделку с принадлежащей ему долей, поскольку объекта, на который возникло у него право в соответствии с его правоустанавливающими документами, уже не существует, а существует новый – единый объект недвижимости с большей площадью и на него права у продавца нет. При этом сделки, направленные на продажу, дарение, сдачу в аренду или иное распоряжение самовольной постройкой, недействительны как противозаконные на основании ст.169 и ст.168 ГК РФ. К ним должны применяться указанные, соответствующие последствия.

В другом случае, лицо, которое самовольно возвело пристрой к жилому дому, в соответствии со ст.222 ГК РФ признает на него право собственности. В данном случае также возникают противоречия, поскольку на один объект недвижимого имущества установлено два режима собственности – общей долевой (на жилой дом, существовавшей ранее) и право собственности на жилой пристрой по решению суда. Жилой дом с возведенным к нему пристроем является единым и неделимым объектом недвижимого имущества и может принадлежать гражданам в соответствии со ст.244 ГК РФ только на праве общей собственности с определением долей каждого участника. Таким образом, перед совершением сделки с принадлежащей долей одного из сособственников, всем участникам общей долевой собственности необходимо перераспределить доли на вновь образованный объект недвижимого имущества с учетом возведенного жилого пристроя, на который признано право собственности в установленном законом порядке. Иначе при совершении сделки не представится возможным однозначно идентифицировать объект недвижимого имущества, что будет несоответствовать абз.2 п.1 ст.422 ГК РФ (существенными являются условия о предмете договора) и договор будет считаться незаключенным.53

Необходимо отметить, что в соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2000 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2000 года54 Верховный Суд считает, государственная регистрация возникших после введения в действие указанного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие этого Федерального закона (п.2 ст.6 закона). При сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки), изменяется объект права собственности гражданина (в том числе общей собственности нескольких граждан), отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Следовательно, при производстве участниками общей собственности перечисленных изменений, право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 года и требование органов, в полномочия которых входит указанная регистрация, произвести ее правомерно.

В качестве иллюстрации к изложенному приведем следующий пример:

Русанов Т. С. обратился в Учреждение юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации права общей долевой собственности на 4/7 доли в праве собственности на жилой дом № 116 по ул. Степная в г. Новосибирске и сделки купли-продажи. В качестве правоустанавливающих документов продавца были представлены Договор дарения доли жилого дома 1981 года (жилой дом литер А общей площадью 65.1 кв.м.) и Решение Ленинского районного суда г. Новосибирска от 22.06.2000 года55, в соответствии с которым за Русановым Т.С. признано право собственности на жилой пристрой площадью 12.1 кв.м. (литер А1) к жилому дому (литер А).

В государственной регистрации права общей долевой собственности на жилой дом (литер АА1) по ул. Степная, д. № 116 Русанову Т.С. было отказано, поскольку жилой дом – литер АА1 общей площадью 77.2 кв.м. является единым объектом недвижимого имущества, на него в соответствии со ст.244 ГК РФ не может быть установлено два режима собственности (права общей долевой собственности и права собственности). На государственную регистрацию также не было представлено соглашение об определении долей между сособственниками.

Решением Ленинского районного суда г. Новосибирска от 10.12.2001 года56 в связи с отказом в государственной регистрации права общей долевой собственности Русанова Т.С. по указанным выше основаниям, на жилой дом по ул. Степная, 116 в г. Новосибирске общей площадью 77.2 кв.м. (литер АА1) были установлены доли с учетом возведенного жилого пристроя в размере 31/50 доли – Русанову Т.С. и 19/51 доли – Прониной Р.П. На основании вынесенного судом решения государственная регистрация права общей долевой собственности Русанова Т.С., а также последующая регистрация сделки были осуществлены в соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

При проведении комплексного исследования совершения отдельных видов сделок с жилыми помещениями и особенностей их заключения, нами были выявлены пробелы и недостатки законодательства, устранение которых необходимо с целью совершения сделок по отчуждению с жилыми помещениями.

Несмотря на недостатки законодательства, гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности гражданам и юридическим лицам, совершаются в соответствии с предъявляемыми к ним требованиями и увеличиваются в своем объеме. Данный факт является следствием постоянно развивающегося и совершенствующегося гражданского законодательства и законодательства в жилищной сфере, а также наличием гарантий защиты гражданских прав при совершении сделок.

При исследовании вопроса особенностей совершения сделок с жилыми помещениями с отчуждением в собственность иных лиц нами были проанализированы проблемы, возникающие в процессе совершения таких сделок, а также предложены некоторые пути решения существующих проблем.

Рассмотренные виды сделок с отчуждением и их особенности являются наиболее распространенными в настоящее время. Это вызвано, прежде всего, ростом оборота недвижимости в России, ее широким вовлечением в гражданский оборот, а также расширением круга традиционных участников сделки. На мой взгляд действующее законодательство с одной стороны, должно более строго регулировать вопросы, связанные с правами лиц, проживающих и имеющих право проживать с собственниками жилых помещений при их отчуждении, с другой стороны нормы закона и требования регистрирующих сделки органов не должны ущемлять и нарушать права собственников, что зачастую встречается на практике и создает в своей основе судебные прецеденты.

Несмотря на достаточно четкое и полное законодательное регулирование многих вопросов по совершению сделок с жильем, законодателю, тем не менее, необходимо создавать подзаконные акты, регулирующие порядок заключения отдельных видов договоров, закрепляя более детально особенности совершения таких сделок, а следовательно будут более понятна и процедура государственной регистрации самих прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так как в настоящий момент очень много вопросов возникает в процессе самой регистрации, особенно по документам право по которым возникло давно, но не было зарегистрировано в установленном законом порядке, либо по более новым документам, которые в силу своей юридической безграмотности не могут служить основаниями для возникновения прав и их регистрации.

В данной главе были рассмотрены лишь некоторые трудности, возникающие при проведении государственной регистрации прав на жилые помещения и сделок с ними. На практике их встречается намного больше. И в первую очередь это вызвано несовершенством законодательства, действующего на территории Российской Федерации, и как следствие этого разными подходами к его пониманию. А это, в свою очередь всегда приводит к возникновению споров, между учреждением юстиции и заинтересованными в государственной регистрации лицами.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенный анализ проблем исследования, изучения правового и практического материала позволяет сделать ряд выводов, имеющих важное значение.

Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” имеет своей целью упорядочение цивилизованного развития рынка недвижимости и, главное, для обеспечение гарантий прав собственников недвижимого имущества.

Отдельные статьи Закона являются новыми для законодательства Российской федерации и требуют толкование их судами и арбитражными судами. Верное толкование, применение и устранение выявленных противоречий в Законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” необходимо для позитивного влияния на развитие гражданских правоотношений в нашей стране и на укрепление законности при совершении сделок с недвижимостью.

Последовательное осуществление столь масштабного закона потребует принятия дополнительных нормативно-правовых актов — постановлений, инструкций, методик и других документов, обеспечивающих установленное законом создание и функционирование системы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведение Единого государственного реестра прав, фиксирующего навечно все данные на объект недвижимого имущества и его правоустанавливающие документы. От того, как фактически будет организована система государственной регистрации, зависят не только объемы расходов на ее содержание, но и правовая защищенность субъектов гражданского оборота, соблюдении государственных интересов в сфере управления земельными ресурсами и иной недвижимостью, а в конечном счете устойчивость благоприятного инвестиционного климата. Организация успешного функционирования закона позволит достичь следующих целей:

-надлежащим образом защитить имущественные права субъектов гражданского оборота. Здесь имеется в виду прежде всего защита прав граждан и юридических лиц, для которых недвижимое имущество составляет основу существования.

– гарантировать интересы государства в вопросах управления недвижимым имуществом. Эффективно работающая система государственной регистрации прав на недвижимость позволит сосредоточить в руках государственных органов большой объем правовой и технической информации, касающейся недвижимого имущества. Эти данные могут быть использованы в целях территориального планирования, обеспечения рационального использования земельных ресурсов, контроля земельного оборота и недопущения спекуляции недвижимостью, а также для фискальных целей: сбора земельного и иных налогов с недвижимости.

В представленной работе исследованы вопросы правового регулирования сделок с недвижимостью в жилищной сфере, рассмотрены вопросы особенностей их совершения и государственной регистрации, произведен комплексный анализ проблем, связанных с теорией и практикой применения законодательства о сделках с недвижимостью в жилищной сфере, а также о проблемных моментах их регистрации. Выявлены основные тенденции развития института государственной регистрации сделок с жилыми помещениями на современном этапе. В процессе исследования обозначены недостатки, пробелы и противоречия в законодательстве, регулирующем вопросы совершения и государственной регистрации прав и сделок с жильем граждан и юридических лиц, а также разработаны положения, выводы и предложения по улучшению правового регулирования сделок с недвижимостью в жилищной сфере, которые облегчат проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Настоящее исследование предполагало реализацию поставленных задачи, в том числе:

– рассмотрение состояние действующего законодательства по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также законодательства правового регулирования сделок с недвижимостью в жилищной сфере, проведен их комплексный анализ;

– оценка возможности решения проблем в сфере регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с жилыми помещениями и особенностей их совершения.

Следуя выполнению указанных задач в заключении необходимо привести сформулированные мною основные положения, выводы и предложения, содержащие новизну в вопросах правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью в жилищной сфере, которые сводятся к следующему:

На основе законодательства, регламентирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также гражданского законодательства, предлагается внести в него поправки, а именно: конкретизировать норму ст. 164 ГК РФ о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и установить обязательность проведения государственной регистрации всех сделок, влекущих изменение, прекращение и переход прав на жилые помещения, а также перехода прав по данным сделкам. При этом законодателю необходимо установить конкретный перечень сделок с недвижимостью подлежащих государственной регистрации и не подлежащих государственной регистрации в случае прямого указания закона.

Больше внимания должно быть уделено рассмотрению особенностей государственной регистрации права собственности по договорам приватизации, в связи с тем, что они составляют большую часть дел предоставляемых на государственную регистрацию, а также защите законных прав и интересов несовершеннолетних детей при регистрации права собственности по договорам приватизации без их участия.

В связи с возникающими проблемами по совершению отдельных видов сделок с жилыми помещениями с участием несовершеннолетних детей либо сохраняющими право пользования данными жилыми помещениями, а именно тех проблем, с которыми сталкиваются регистрирующие органы в ходе проведения государственной регистрации, предлагается усилить государственный контроль за совершением таких сделок, установить конкретные сроки предоставления разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению жилья.

Исследование особенностей совершения сделок участниками общей собственности на жилые помещения, показывает необходимость учитыватьт императивность норм о законном режиме супругов при приобретении ими жилого помещения. В этой связи необходимо конкретизировать нормы закона, в силу которых супругам разрешается приобретение имущества в общую долевую собственность с распространением на него режима совместной собственности при приобретении жилого помещения в собственность одновременно несколькими лицами, в том числе и супругами. Сделано также предложение о внесении в законодательство нормы, устанавливающей право преимущественной покупки нанимателями комнат в коммунальных квартирах аналогично ст. 250 ГК РФ при отчуждении доли в праве собственности в силу того, что объект недвижимого имущества является единым, неделимым объектом и совместно проживающие с правоотчуждателем граждане должны иметь первоочередное право на приобретение освобождающегося жилого помещения.

На протяжении всего исследования автором обосновывается необходимость создания комплексного пакета нормативных актов для его внедрения и реализации при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в жилищной сфере. Детально проанализированы теория и практика государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в жилищной сфере, обобщен практический опыт правового регулирования сделок с жилыми помещениями, а также определены оптимальные направления развития законодательства в целях разрешения проблемных вопросов и устранения имеющихся пробелов и недостатков.

Представляется что теоретическое и практическое значение исследования заключается в возможности использовать содержащиеся в работе выводы и предложения для совершенствования действующего законодательства и практики его применения.

Нормативные акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. // Российская газета. – 25.12.1993. – № 237. – С. 4-8.

2. Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости Верховного Совета РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 884.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 29.01.1996. – № 5. – Ст. 410.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) // Российская газета. – 28.11.2001. – № 233. – С. 4-8.

6. Семейный кодекс Российской Федерации // Российская газета. – 27.01.1996. – № 17. – С. 4-7.

7. Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04.07.1991 г. № 1541-1 // Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР. – 11.07.1991. – № 28. – Ст. 959.

8. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993 г. // Ведомости съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного совета Российской Федерации. – 1993. – № 10. – Ст. 357.

9. Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса российской Федерации» от 21.10.1994 г. № 52-ФЗ // Российская газета. – 08.12.1994. – № 238. – С. 4.

10. Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 21.10.1994 г. № 52-ФЗ // Российская газета. – 08.12.1994. – № 239. – С. 6.

11. Федеральный закон Российской Федерации «О внесении изменений и дополнений в закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в российской Федерации»» от 11.08.1994 г. № 26-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 16. – Ст. 1863-1864.

12. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. -1997. – № 30. – Ст. 3594.

13. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге) недвижимости» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ // Российская газета. – 22.07.1998. – № 137. – С. 4-9.

14. Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации, закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 15.05.2001 г. № 54-ФЗ // Российская газета. – 31.05.2001. – С. 4.

15. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 г. № 219 // Российская газета. – 04.03.1998. – № 42. – С. 4-5.

16. Постановление Правительства Российской Федерации «Об установлении минимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 26.02.1998 г. № 248 // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1998. – № 9. – Ст. 1121.

17. Постановление мэрии города Новосибирска «Об утверждении положения «О порядке выдачи предварительных разрешений на совершение сделок с жилыми помещениями, на которые несовершеннолетние имеют право собственности (пользования)» от 28.06.2000 г. № 1272 // Советская Сибирь. – 30.06.2000. – С. 5.

Материалы судебной практики

1. Постановление Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 28.02.1995 г. № 2/1 // Российская газета. – 31.03.1995. – С. 6.

2. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1995. – № 9. – С. 4,18

3. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1996. – № 11. – С. 6.

4. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации – 1998. – № 2. – С. 5-7.

5. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 8. – С. 12-13.

6. Обзор судебной практики Верховного Суда российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 9. – С. 8-9.

7. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 1. – С. 81.

8. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации – 1999. – № 8. – С. 16-17.

9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 4. – С. 28-35.

10. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации по гражданским делам // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 8 – С. 5-6.

11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.1999 г. № 2064/99 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 11. – С. 24-25.

12. Дело № 2-6803/2000 // Архив Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска.

13. Дело № 2-4580-01 // Архив федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска.

14. Дело № 2-1381-02 // Архив Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска.

15. Дело № 2-3208-2002 // Архив Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска.

Научная литература

1. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения: Изд. 2-е, испр. – М.: «Статут», 2000. – 848 с., (допечатка).

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: «Статут», 2000. – 800 с.

3. Витрянский В.В. Договр мены // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 1 – С. 68-80.

4. Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1999. – № 8. – С. 76-83.

5. Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. – 2001. – № 2. – С. 14-18.

6. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Справочник. – Новосибирск: ООО «Издательство ЮКЭА», 1999. – 288 с.

7. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание четвертое, переработанное и дополненное / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2000. – 624 с.

8. Гражданское право. Учебник. Часть II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: «Проспект», 1999. – 784 с.

9. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью. – Новосибирск: ООО «Издательство ЮКЭА», 1999. – 135 с.

10. Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: Автореф. дис. … канд. юрид. наук. – М., 2000. – 23 с.

11. Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость // Российская юстиция. – 1998. – № 6. – С. 27-31.

12. Исрафилов И. Правовое положение членов семьи собственника квартиры // Хозяйство и право. – 1997. – № 3. – С. 9-13.

13. Комментарий к гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н. Садикова. – М.: «Юринформцентр», 1996. – 448 с.

14. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: «Статут», 2000. – 237 с.

15. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. – М.: «Статут», 2000. – 123 с.

16. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М.: «Статут», 2001. – 335 с.

17. Крылов С. Регистрация прав на недвижимость: понятие и проблемы // Российская юстиция. – 1997. – № 10. – С. 20-22.

18. Кузьмина И. Гарантии прав социально незащищенных членов семьи собственника при отчуждении жилого помещения // Законность.- 2003.- № 1.-С. 41-45.

19. Нестерова А.В. Обзор судебной практики с участием Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – Новосибирск, 2001. – С. 11.

20. Нестерова А.В., Круглова Л.В. Обзор судебной практики с участием Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – Новосибирск, 2001. – С. 6.

21. Осокина Г. Понятие, виды и основания законного представительства // Российская юстиция. – 1998. – № 1. – С. 19-26.

22. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Гуева А.Н. – М.: ИНФРА·М, 2000. – 784 с.

23. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Спарк, 1999. – 239 с.

24. Самочернова Н.А. Проблемы государственной регистрации прав при приватизации жилых помещений // Информационный бюллетень. – 2002. – № 3-4. – С. 45.

25. Сделки с недвижимостью – оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. – М.: Юрайт, 2000. – 432 с.

26. Толчеев Н. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) // Российская юстиция. – 2000. – № 7. – С. 18-22.

27. Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Российская юстиция. – 1999. – № 3. – С. 24-27.

28. Фаршатов И. Охрана жилищных прав несовершеннолетних // Российская юстиция. – 1999. – № 8. – С. 6-13.

29. Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.).– М.: Спарк, 1995. – 556 с.

1 Конституция Российской Федерации от 247.12.1993 г. // Российская газета. – 25.12.1993. – № 237. – С. 4-8.
2 Дорожинская Е.А. Правовое регулирование сделок с недвижимостью: Автореф. дис.канд. юрид. наук. – М., 2000. – С. 3.

3 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ, ред, П.В. Крашенинникова.- М.:Спарк, 1999.-239 с.
4 СЗ РФ – 1995. №47. Ст.4471
5 СЗ РФ.1996. №25. Ст.2963
6 СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400
7 СЗ РФ.1997. №45. Ст.5195
8 СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1115
9 Российская газета, 1998, 18 марта
10 СЗ РФ. 1998. №9. Ст.1121
11 СЗ РФ. 1998. №8. Ст.963
12 СЗ РФ.1997. №30. Ст. 3594.
13 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М., 2001. – С. 10.
14 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. – М., 2000. – С. 355.

15 Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. – М., 2001. – С. 11.
16 Крашенинников П.В. Жилищное право. – М., 2000. – С. 203.
17 Гуев А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. Гуева А. Н. – М., 2000. – С. 493.
18 Постановление Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» от 28.02.1995 г. № 2/1 // Российская газета. – 31.03.1995. – С. 6.
19 Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Указ. соч. С. – 494-495.
20 Крашенинников П.В. Жилищное право. – М., 2000. – С. 203.
21 Осокина Г. Понятие, виды и основания законного представительства // Российская юстиция. – 1998. – №1. – С. 24.
22 Там же. – С. 24.
23 Осокина Г. Указ. соч. – С. 25.
24 СЗ РФ. 2002. №46. Ст.4532
25 Российская газета.-12.05.1993.- № 89.
26 Сборник Постановлений Пленумов Верховного суда РФ.-1961-1993. М., «Юридическая литература», 1994.
27 СЗ РФ. 1997. №30.Ст3591
28 Сборник Постановлений Пленумов Верховного Суда СССР И РСФСР по гражданским делам, М., «Спарк»,1994.

29 В.В. Огородников. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»/ Под общ. ред. П.В. Крашенинникова.- М.:Спарк, 1999.-С.114
30 Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного совета РСФСР».-11.07.1991.-№28.-Ст.959
31 СЗ РФ.1994. №16.Ст.1863-1864
32 Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.- 1994. №2.

33 Дело № 2-3208-2002 // Архив Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибисрка.

34 СЗ РФ. 1995. №18. Ст. 1708
35 Российская газета. -12.05.1993. №89.
36 Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.- 1999. № 4
37 Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации.- 1993. № 11
38 Самочернова Н.А. Проблемы государственной регистрации прав при приватизации жилых помещений // Информационный бюллетень. – 2002. – №3-4. – С. 45.

39 СЗ РФ. 1996. №52. Ст.5880
40 СЗ РФ. 1998. №29. Ст.3400
41 Вестник образования. 1999. №8
42 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. М., Статут, 1997, С. 238

43 См.: Шершеневич Г.Ф.Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.)М., «Спарк»,1995, С. 214
44 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. – С. 214.

45 СЗ РФ. 1996.№1.Ст.16
46 Нестерова А.В., Круглова Л.В. Обзор судебной практики с участием Учреждения юстиции Новосибирской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. – Новосибирск, 2001. – С. 6.
47 Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. – М., 2000. – С. 30-31.
48 Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. Указ. соч. – С. 426.
49 Толчеев Н. Указ. соч. – С. 21.
50 Там же. – С. 19.
51 Гаврилов Э. Преимущественное право покупки // Российская юстиция. – 2001. – № 2. – С. 14-15.
52 Толчеев Н. Указ. соч. – С. 21.
53 Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Российская юстиция. – 1999. – № 3. – С. 24.
54 Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. – 2000. – № 4. – С. 28-35.
55 Дело № 2-6803/2000 // Архив Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска.
56 Дело № 2-4580-01 // Архив Федерального суда общей юрисдикции Ленинского района г. Новосибирска.